В последнее время наблюдается активизация сделок с промышленно-складской недвижимостью как в Киеве, так и в Украине в целом. Причем, ее покупают не только с целью прямого использования (для организации производства или для складских нужд), – все чаще данные объекты приобретают с целью конверсии, то есть для последующего их перепрофилирования. С точки зрения девелопмента существующая промышленно-складская недвижимость Украины, построенная в советское время, обладает значительным инвестиционным потенциалом. Инвесторов, прежде всего, привлекают размеры земельных участков под целостными имущественными комплексами. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александра Бондаренко, инвестор разделяет рынок недвижимости по таким приоритетам: торгово-развлекательные комплексы, промышленная недвижимость и складская недвижимость.

Все дело в том, как утверждает эксперт, что складская недвижимость требует больше времени для самоокупаемости. Поэтому сейчас вложения в основном идут в строительство торговых и бизнес-центров.

К строительству же складских помещений прибегают только крупные компании, к примеру, табачные фабрики, которые вынуждены располагать собственными складами. Остальные в основном их арендуют. Однако сегмент складской недвижимости, несмотря ни на что, становится особенно перспективным и привлекательным для инвестора, в первую очередь, в связи с незаполненностью этой ниши, в то время когда украинский рынок коммерческой недвижимости движется к насыщению. В настоящее время приоритет отдается первичному строительству складских комплексов, для осуществления которого существует два основных пути. Первый – приобретение на вторичном рынке объекта с его последующей реконструкцией (практически разрушить и выстроить заново), второй – отвод земельного участка под строительство. «И в первом, и во втором случае есть специфические и региональные особенности», – считает Наталья Черновая, менеджер отдела коммерческой недвижимости компании «Реал-Сервис» (г. Запорожье).

Рынок складских помещений можно условно разделить на три группы, что подтверждают данные исследования, проведенного ООО «Д. Ю. Консалтинг» (г. Киев).

Сегментация рынка складских помещений

Первый из них составляет около 10% – это современные профессиональные склады Киева и его предместья, которые отвечают определенным техническим характеристикам. Второй сегмент рынка с частью в 40% – это полупрофессиональные складские помещения, созданные с помощью реконструкции цехов и ангаров советских промышленных предприятий, которые уступают по техническим характеристикам профессиональным складам. Оставшиеся же 50% рынка представлены устаревшими зданиями советской эпохи низкого качества, которые не соответствуют современным нормам и расположены, как правило, в промышленных зонах.

Спрос: от класса к классу

В области строительства складских комплексов спрос значительно превышает предложение. «Причиной этого является то, что готовых продуманных и отвечающих современным требованиям складских помещений в Украине очень мало. Строительство же такого склада с нуля – достаточно дорогое мероприятие», – считает директор по капитальному строительству компании MSBUD Алексей Кожин. Склады в стране не строят с целью их продажи либо аренды, и компании вынуждены «заказывать» складские помещения для собственных нужд.

Данный сегмент востребован, и потому иностранные инвесторы в любом случае не оставят его без внимания. Как отмечает Артур Оганесян, президент корпорации «Всеукраинская биржа недвижимости» (г. Черкассы), с недавнего времени наблюдается активизация внимания зарубежных девелоперов к этому сегменту. Уже сегодня «Всеукраинская биржа недвижимости» располагает информацией о поиске земельных участков под логистические центры под Киевом британскими и немецкими инвесторами. Особенно востребованы складские помещения категории «А». Складов, которые полностью соответствуют требованиям этой категории, в Украине практически нет, так как к ним предъявляются слишком высокие требования. А спрос на такие помещения с каждым годом растет. В большинстве своем помещения, которые претендуют на класс «А», – это склады, построенные девелоперскими компаниями под конкретного заказчика либо же самим заказчиком. «Логистические компании, которые занимаются размещением и доставкой товара, выгодны заказчику тем, что позволяют максимально рационально использовать складские площади и избежать дополнительных затрат, – считает специалист отдела инвестиционного консалтинга компании «Ред» Святослав Кожемякин. – Главной целью логистических компаний всегда остается качественное сохранение товара, а вопрос «где и как он хранится» – забота самих логистических центров».

Сергей Рабешко, вице-президент компании ICT GmbH, отмечает: «Склады класса «А» – достаточно узкий, но высокотехнологичный сегмент рынка. Обычно такие склады востребованы западными компаниями, которые стремятся получить полный комплекс услуг, связанных с таможенной обработкой, хранением и обработкой грузов, а также их доставкой в пределах Украины. При этом оператор склада, классифицирующийся как third-party logistics (3PL), должен выполнять каждую из этих задач, самостоятельно либо используя аутсорсинг (outsourcing). Развитие таких складов является комплексной задачей, связанной как со строительством соответствующего многочисленным требованиям здания, так и с отработкой внутрискладских технологий. На сегодняшний день в данном сегменте представлено не более 10 крупных (7 тыс. паллет и более) складских комплексов в Украине. Однако их количество может вырасти с приходом крупных западных логистических компаний».

Складские помещения категории «В», без сомнения, имеют место на украинском рынке, однако многие из них не соответствуют своей категории. «Основная трудность этой категории – отсутствие собственной отопительной системы и хороших подъездных путей, а также зачастую – офиса рядом со складом», – отмечает Роман Андрущенко, аналитик компании «Ред».

«Склады класса «В» и ниже востребованы как западными компаниями с небольшими объемами хранимых и обрабатываемых грузов, так и украинскими импортерами, дистрибьюторами и производителями. Такие склады используются как 3PL, а также сдаются в аренду. Большинство из них представляют собой реконструированные полностью или частично объекты советской инфраструктуры (склады, заводы, различные производственные помещения). Стоимость аренды таких складов определяется их месторасположением, наличием отопления, офисных помещений. Спрос на такие склады будет удерживаться достаточно стабильным на протяжении ближайших нескольких лет, однако уменьшится по мере укрупнения бизнеса их пользователей и возрастания их требований», – отметил С. Рабешко.

«Сейчас в столице, например, сложно найти складские помещения класса «С» площадью более 3 тыс. кв. м, которые при этом полностью соответствуют своей категории», – считает эксперт. Кроме того, Р. Андрущенко добавил, что ценовая политика этого класса, его арендная ставка варьируются в зависимости от того, насколько помещение соответствует своему классу. Учитываются все недостатки и достоинства. С. Кожемякин подчеркнул, что классы «С» и «D» – самые распространенные категории складской недвижимости. Если говорить о Киеве, то большие скопления складов этой категории расположены в районах Дарница и Выдубичи.

Большая часть складских объектов категории «D» – это помещения, построенные еще в советские времена. Это неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Причем, спрос на эти объекты не намного меньше, чем на объекты более высоких классов. По словам Н. Черновой, ориентировочная ставка за аренду таких складов – 5–15 грн/кв. м. Самым большим спросом пользуются объекты в центральной части города площадью 200–500 кв. м (10–15 грн за 1 кв. м). По данным компаний «Ред» и «Реал-Сервис», на сегодняшний день складская недвижимость оценивается следующим образом – см. таблицу «Стоимость аренды складских помещений».

Проблематика развития рынка Проблема неразвитости рынка складской недвижимости, по большому счету, объясняется несколькими факторами, существенно влияющими на процесс привлечения инвестиций в этот сегмент коммерческой недвижимости. Отечественные инвесторы пока не располагают достаточно дешевыми кредитными средствами, которые позволили бы «не обращать внимания» на увеличение сроков окупаемости в сравнении с другими секторами рынка недвижимости. Этот фактор девелоперы считают наиболее важным.

Сложности также возникают и при поиске удобной площадки для размещения складского комплекса. Построить в «чистом поле» можно, но в этом случае на первый план выходит вопрос обеспечения инженерными и транспортными коммуникациями, устройство которых с «нуля» требует увеличения затратной части проекта. Кроме того, актуальным по сей день остается вопрос собственности на землю – ее нужно либо выкупать, либо оформлять долгосрочную аренду, а это также относится к затратной части инвестиционного проекта. В этой связке проблем не последнюю роль играет и длительность оформления разрешительной документации – здесь без терпения и знания «национальных особенностей» не обойтись. Тем не менее, несмотря на проблемы и сложности, рынок складской недвижимости развивается, за счет не только реконструкции имеющихся объектов, но и строительства новых высокопрофессиональных складских помещений. Спрос на профессиональные складские и логистические центры подстегивает инвесторов, и они готовы рискнуть, заняв одну из довольно привлекательных, судя по зарубежному опыту, ниш на рынке недвижимости. К основным пользователям этого сегмента относятся: сетевые торговые операторы, профессиональные транспортно-логистические компании, крупные производственные компании и компании с иностранными инвестициями, предприятия химической и фармацевтической промышленности, украинские компании мелкого и среднего бизнеса. В мировой практике около 75% спроса на складские помещения приходится на логистические компании. Причем, с улучшением экономической ситуации в стране рынок потребителей будет постоянно увеличиваться.

Рынок арендодателей и продавцов состоит из владельцев промышленно-складской недвижимости, построенных в советский период, а также крупных логистических и производственных компаний, предлагающих современные складские комплексы. Основные операторы современных складских комплексов пришли на рынок в конце 90-х годов. На сегодняшний день активного освоения рынка новыми компаниями пока не происходит. Складская недвижимость развивается за счет введения новых складских площадей уже существующими компаниями.Следует отметить и практически отсутствующий рост конкуренции в этом сегменте недвижимости. Это свидетельствует о том, что данный рынок находится на этапе зарождения. Таким образом, сегмент складской недвижимости при всем своем потенциале является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Хотя уже сейчас растет интерес к складской недвижимости со стороны инвесторов: как отечественных, так и западных.

Что день грядущий нам готовит?

«Прогнозы относительно рынка складской недвижимости, – отмечает А. Бондаренко, – делать сложно, можно только с уверенностью сказать, что он имеет большие перспективы. Приблизительно через год-два, не раньше, это будет самая инвестиционно привлекательная ниша. Кроме того, необходимо осветить вопрос ревальвации гривны. Как любые резкие валютные изменения, девальвация доллара «бьет» по рынку, который строится на валютной основе, идет ли речь о недвижимости или торговле. Так как ставки на аренду складских помещений обычно устанавливаются в единицах у. е., резкое падение валюты может вызвать спорные вопросы у потребителей и операторов. В данном случае это не поменяет в корне ценовую политику складской недвижимости, но может заметно ударить по спросу или предложению в отношении этого сегмента».

Рынок складского строительства развивается и будет активно расти, но его насыщенности не предвидится в ближайшие несколько лет, считает А. Кожин. Также он прогнозирует повышение требований к качеству складских помещений и тенденцию «разгрузки» промзон (в городе на этих территориях размещены склады многих компаний) за счет выноса складов за пределы города. Постепенно, когда спрос начнет жестко давить на предложение, развитие этого сегмента станет своего рода потребностью, все больше и больше денег будет вкладываться в складскую недвижимость. Можно предположить, что данная ниша начнет свое стремительное развитие через три-четыре года, считает Р. Андрущенко. Прогнозируя тенденции развития рынка складской недвижимости в Украине, С. Кожемякин подчеркнул, что будущее – за универсальными складскими комплексами, в которых, как уже говорилось, товары будут распределяться по наиболее подходящим помещениям комплекса, сохраняя основную цель – качественное их хранение. При этом клиенту не придется арендовать или покупать складские помещения, в которых необходимо будет за собственный счет создавать подходящую техническую инфраструктуру. А рациональное использование площадей логистической компанией значительно снизит затраты заказчика, если сравнить их с арендной ставкой или затратами при покупке складского помещения. По сравнению с другими сегментами украинского рынка недвижимости, рынок современных складских помещений остается аутсайдером. Однако в ближайшее время ситуация может кардинально измениться, поскольку в Киеве и других крупных мегаполисах Украины уже начали появляться профессиональные складские помещения, и рынок из категории «национального первопроходца» имеет все шансы стать достойным конкурентом другим сегментам рынка недвижимости.

Инф. Рroperty times