Покупка или отвод земли под строительство коммерческого объекта – вопрос непростой. На сегодняшний день у инвестора есть два стандартных пути получения земли: подать заявку на интересующий участок и ждать решения сессии Киевсовета либо купить «предлагаемое» на земельном аукционе. Каждый путь имеет свои недостатки. Первый не гарантирует положительного решения Киевсовета, а также требует предпроектных проработок в отношении объекта планируемого строительства. Кроме того, инвестор не имеет гарантий, что «повезет» ему, а не другим претендентам на эту же площадку. Второй путь более затратный, но инвестор получает весь пакет документов на землю, а также четкие критерии по функции объекта. Сложность здесь одна – выиграть тендер, предложив городу наиболее выгодные условия.

Еще одна немаловажная проблема – закрытость информации о земельных участках. Инвестор не может заранее ознакомиться с характеристиками выбранного участка: границы, ограничения по функциональному назначению и объемам застройки. Как показала практика, отсутствие зонинга отрицательно сказывается на инвестиционной привлекательности столицы. В частности, этот аспект является одним из сдерживающих факторов активизации деятельности зарубежных инвесторов.

Информация о земле закрыта

«Процесс предоставления участков под застройку в Киеве сегодня не является справедливым», – говорит депутат Киеврады, представитель постоянной комиссии Киеврады по вопросам градостроительства и архитектуры Андрей Миргородский. Широким массам инвесторов сложно пробиться на земельный рынок. Городские власти планировали реализовывать территории на открытых аукционах и конкурсах. По мнению риэлторов, преимуществом такой системы была бы продажа участков с полным пакетом документов и более низкой, сравнительно с рыночной, стоимостью площадки. Недостаток же состоит в том, что сегодня предлагаются территории с низкой инвестиционной привлекательностью. Выяснилось, что крайне сложно найти в столице свободные площади. «Киевзем» выставляет на продажу территории на базе земельного кадастра, где не определены условия застройки, не ограничены габариты возможных зданий, не обозначены охранные зоны. То есть продается мечта. И инвестор, фантазируя, создает объекты, которые при реализации, зачастую, превращаются в большие общественные скандалы.

Начальник Главного столичного управления земельных ресурсов Анатолий Муховиков утверждает, что земельно-кадастровый план разрабатывается и постоянно уточняется уже в течение 12 лет. По застроенной территории существует стопроцентная информация, по остальной (парковые зоны, лесопарковые хозяйства, леса) – материалы аэрофотосъемки. Все данные оцифрованы и представлены в электронном виде. Но, как это ни странно, каждый желающий не может воспользоваться кадастром для получения информации о интересующем его земельном участке, так как эта документация имеет гриф секретности.

Распечатывать двухтысячный масштаб больше квадратного дециметра запрещено. Управление земельных ресурсов дает только справку в отношении земельно-правовых отношений, то есть о наличии землевладельца. Детальная информация для застройщиков, считает А. Муховиков, обычно сведена в особом градостроительном кадастре, который должны разрабатывать специалисты Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды.

Проще говоря, на сегодняшний день доступ к информации о земельных участках ограничен, что и порождает массу проблем, сохраняя рынок земли в «тени».

Зонинг – панацея для инвестора

В зарубежной практике ознакомиться с информацией о земельном участке не представляет особой сложности. За символическую плату ее может получить каждый желающий – никто не делает из этого секретов. Кроме того, инвестор, помимо информации об участке, получает весь комплекс ограничений по застройке, который определен зонингом. Зонинговые правила действовали в Киеве уже в 1861 г. По словам первого вице-президента многопрофильного предприятия «Солидарность», заслуженного архитектора Украины Евгения Лишанского, во времена Союза земля в Киеве выделялась в соответствии с Генпланом, проектами детальной планировки и программами размещения строительства на три года. Эти документы служили основанием для получения разрешения на выполнение проектных работ. Затем разрабатывался эскизный проект или предпроектные предложения, на основе которых определялись основные параметры сооружения и границы необходимой территории. Более 80 процентов застройки велось за счет госбюджета, остальное за счет прочих заказчиков и хозяйственным способом. Застройщики должны были принимать долевое участие в развитии инженерных сооружений, коммуникаций, социальной инфраструктуры. Размещение объектов общественного обслуживания, коммунального хозяйства и других осуществлялось на основе генеральных схем развития отраслей городского хозяйства.

По этому пути идет в наше время Москва. Уже с начала девяностых годов прошлого столетия там не выделялись земельные участки по той схеме, как это делаем мы сегодня. Специалисты института Генплана Москвы, где работает около 800 человек, разрабатывают схемы развития отдельных отраслей городского хозяйства: размещение гаражей, автостоянок, заправок, объектов торговли… Есть документы, где обозначены участки, описаны функции и параметры сооружения, которые могут быть там размещены. Любой инвестор может ознакомиться с этой информацией, выбрать себе объект вложения средств.

Есть и более детально разработанные предложения на стадии эскизного проекта. Они продаются вместе с документацией. Застройщику не нужно доказывать возможности размещения и строительства сооружения, а только решить вопросы отвода земли. Застройщик имеет право и несколько изменить разработку, в пределах, которые не меняют принятых раньше принципиальных решений. Все это существенно ускоряет и упрощает инвестиционный процесс, к чему должны всячески стремиться и мы. Переход на такую систему у нас, конечно, потребует существенных затрат. В Москве градостроительные работы неизменно финансировались на десятки миллионов рублей, а у нас с 1991 и до 2004 года в планах социально-экономического развития Киева на подобные работы (за исключением нового генерального плана) ни копейки не выделялось.

На недавнем семинаре «Гуманитарное измерение политики развития города: баланс интересов при осуществлении инвестиционных проектов» профессор Киевского национального университета строительства и архитектуры Владимир Нудельман рассказал, что в США также действуют зонинговые правила. Важным критерием в разработке соответствующей документации является сохранение природного и культурного своеобразия территории – это важный инвестиционно привлекательный ресурс развития. В процессе создания зонинга участвуют все заинтересованные лица: и граждане, и власть, и бизнесмены, и согласовывающие организации. Нормативные акты утверждаются как местный закон. Если инвестор захочет что-то построить в определенной зоне с соблюдением необходимых условий, то ему не имеют права отказать. В Нью-Йорке 800 тысяч земельных участков. Скажем, в год власти получают 1200 заявок на реконструкцию каких-то зданий и около двух тысяч заявок – на новое строительство. Среди этого количества только 300 обращений требуют рассмотрения по специальной процедуре. По всем остальным вопросам идет сверка: если параметры, которые предлагает инвестор, не противоречат нормам, вопрос решен. Если есть разногласия, то уточнение занимает от нескольких дней до считанных недель (в зависимости от сложности объекта). Причем в обязательном порядке для рассмотрения привлекаются все граждане, чьи интересы могут быть затронуты в результате этих изменений.

Продавать или арендовать?

Существует мнение, что в Киеве участки земли выгоднее выделять в аренду, а не продавать. А. Миргородский считает, что сегодня горадминистрации под силу реализовать другое предложение: продавать только те наделы, где разработана схема планировки или детальный план территории. В этих документах заложена стратегия развития города, прописаны регламенты: функциональное назначение объекта, плотность застройки, этажность, нагрузка, которую выдержат существующие инженерные сети. «Детальные планы территорий должны также быть согласованы с населением. Тогда, при реализации дальнейших проектов, все выступления и протесты будут незаконными, следовательно, инвестор не будет нести финансовые и моральные потери. Все свободные территории или даже готовые проекты можно выставлять как инвестиционные на открытый тендер. При соблюдении всех условий ценные сотки и гектары будут представлять намного больший коммерческий интерес, чем сейчас», – отмечает А. Миргородский.

Во время недавних депутатских слушаний в Киевсовете, где рассматривались проекты решений, связанных с выделением земельных участков под застройку, А. Миргородский высказал мнение, что реализовывать наделы должно не ГлавАПУ, не «Киевзем», а отдельная структура, которую предстоит создать. В ее функции может быть включена ежегодная подготовка плана продаж, а Главное управление земельных ресурсов должно выдавать заказчику полный пакет документов со всеми согласованиями. Кроме того, А. Миргородский предложил продавать не землю, а право на ее аренду, то есть право на реализацию инвестиционного проекта, так как продажа территорий может привести к тому, что в дальнейшем сложно будет освободить участок для строительства социально необходимых транспортных магистралей, инженерных коммуникаций. Как прокомментировала маркетолог компании «ТММ» Ангелина Деревлева, их компания в основном именно арендует территорию. Поскольку на ней возводится дом, площади продаются и больше никаких доходов не приносят. По мнению же группы специалистов по недвижимости Ассоциации риэлторов, агентства недвижимости RED, АО «Полесье», для бизнесменов договор аренды на землю даже на максимальный срок (49 лет) не является гарантией. За это время арендаторы вносят 60–100% стоимости всего здания, а то и больше. Преимущества выкупа земли очевидны – это возможность брать под нее кредиты, гарантировать сохранность своих капиталовложений (она не подвергается износу). Земля в Киеве – прекрасный объект инвестиций: выкупая, потом ее можно сдавать в аренду, что является самым надежным доходом.

Цена земельного вопроса Сегодня оценка земли, по словам А. Муховикова, проводится согласно методике, утвержденной Кабинетом Министров. Устанавливать цены и определять целевое назначение при продаже территорий – в компетенции исключительно Киевсовета. Средняя цена земли в Киеве на 2004 г. составляла 1,1 тыс. грн за кв. м и с начала текущего года не очень возросла, приблизительно до 1,1–1,2 тыс. грн, сообщил А. Муховиков. «Недавно в районе ул. Прорезной продали участок за 2,8 тыс. грн за кв. м, а минимальные расценки на окраине – 320–340 грн. Государство и местные власти продают те земельные участки, которые находятся в собственности общины. Агентства недвижимости выставляют площадки по договорным ценам, но целевое назначение при этом не должно меняться», – отмечает эксперт.

По данным Ассоциации риэлторов Украины, стоимость конкретного участка формируется под влиянием многих факторов: целевое назначение, особенности месторасположения, площадь и рельеф участка, подъездные пути, наличие сооружений и инженерных коммуникаций на самом участке или поблизости. Есть еще дополнительные условия, от которых зависит цена земли. При возведении складов, офисов, промышленных объектов учитывается удобство расположения для клиентов, сотрудников, близость к мощной транспортной магистрали, развязке, железной дороге. При индивидуальном строительстве домов или коттеджей большую роль в ценообразовании играют природные условия (близость парка, леса, водоема), живописный вид из окна, социальное окружение и инфраструктура. Наиболее выгодны капиталовложения в участки земли под строительство жилья. В среднем под такие цели отводиться 1–1,2 га в месяц. Практически на каждый второй Градостроительный совет выносится проект землеотвода под жилищное строительство. Самые дорогие и популярные участки – в Печерском районе. Стоимость земли напрямую зависит от вида из окна: на Киево-Печерскую лавру, парк Славы, Днепр. Разница составляет 40–50%. В конце прошлого года цена в этом районе колебалась в пределах $27–40 тыс. за сотку. Уже в этом году стоимость участков в этом районе составила от $26 тыс. (на ул. Зверенецкой) до $55 тыс. за сотку (на ул. Редутной). Близость к центру, развитая инфраструктура, наличие коммуникаций диктуют высокие цены в Шевченковском районе – около $25–27 тыс. за сотку. В 2005 г. под высотное строительство предлагаются участки по ул. Горького и пр. Победы по цене $40–49 тыс. за сотку.

На Оболони ценятся площадки около Днепра. В конце 2004 г. их стоимость составляла $11–13 тыс. за сотку, дальше от реки – $4–4,5 тыс. В начале текущего года участки по ул. Богатырской, недалеко от озера, выставлялись на продажу по цене $3–10 тыс. за сотку. По данным специалистов по недвижимости, «оболонские» территории вдалеке от реки не пользуются особой популярностью из-за небольших площадей – приблизительно по шесть соток, то есть под дачи. Для строительства жилого дома инвестору пришлось бы пройти изнурительную процедуру изменения целевого назначения. Стоимость земли на Борщаговке, Беличах, в Академгородке приблизительно адекватна среднему поясу города.

Перспективы освоения территорий В Генплане развития Киева предусмотрено увеличение земельной площади. На Нивках планируют разместить коттеджную и усадебную застройку. На Осокорках, где сейчас расположены фазенды, «вырастут» высотки. Около 10 млн кв. м жилья возведут за пределами Киева в Ходосовке, Вышгороде, Броварах, Гатном, Вишневом. Спальные районы появятся поблизости Теремков, Софиевской Борщаговки. Предусмотрено, что земля в кварталах послевоенной застройки является жилищным резервом в центральной части города. Как рассказал начальник Главного столичного управления жилищного обеспечения Михаил Голица, сейчас разрабатываются законопроекты, которые будут предусматривать механизм выделения территорий под реконструкцию кварталов старой застройки. По нынешним нормам, сначала надо было бы решать имущественные вопросы, потом землеотвод, проектирование и строительство. Планируется ввести так называемое параллельное проектирование.

Кроме уплотнения застройки, в центральной части предполагается строительство на месте промышленных объектов. Профессор В. Нудельман считает, что в Киеве слишком много производственных территорий: по некоторым данным, эти объекты занимают 25% площади столицы. «В американских больших городах всего 15% занятого населения занимается производством товаров, а 85% – исключительно интеллектуальной деятельностью. Она практически не требуют территории, очень малоресурсоемкая, но создает высокую добавочную стоимость и обеспечивает городских жителей престижной, высооплачиваемой работой», – отмечает В. Нудельман.

В столице площади под застройку увеличатся на 1,8 тыс. га за счет выноса промзон на окраину города или за его пределы. Выселить планируют более ста предприятий. По словам президента ХК «Киевгорстрой» Владимира Поляченко, промзоны достаточно выгодны для освоения под комплексную застройку, ведь территории с лихвой обеспечены инженерными сетями. На Теремках-3, например, нет никаких коммуникаций. Там «Киевгорстрою» придется переселить питомник «Киевзеленбуда», что обойдется в 40 млн грн, строительство новой подстанции обойдется еще в 200 млн грн. По мнению же А. Деревлевой, несмотря на то, что коммуникации в промзонах существуют, они уже устарели. Например, по ул. Горького, где на месте депо планируется возвести жилищный комплекс, все инженерные сети придется заменить, переоборудовать энергоподстанцию.

Кроме жилищного строительства, в городе выгодно возводить торговые и офисные площади. Они, как показывает обзор рынка недвижимости, привлекают инвесторов, в частности иностранные компании. Этот факт свидетельствует о благоприятных экономических процессах в стране: увеличение покупательской способности населения, стабильность политической ситуации.

Что выгодно строить в столице? Сейчас в столице сосредоточена наибольшая часть инвестиционных ресурсов государства, и темпы их привлечения постоянно растут. Денежные доходы населения увеличиваются, поэтому развивается рынок жилой недвижимости.

Характерной особенностью прошлого года стало увеличение количества торговых центров. Площади расширились более чем на 100% и достигли приблизительно 210 тыс. кв. м. Большинство проектов по строительству объектов торговой недвижимости потенциально обладают высокой доходностью, поэтому привлекают девелоперов и инвесторов.

Не менее привлекателен и рынок офисных помещений. Как правило, офисы стремятся размещать в центральной и прилегающей к центру части города, в районе удобных транспортных развязок. На сегодняшний день территории, пригодные для строительства офисов, в центре практически исчерпаны. У инвесторов есть альтернатива – выкупать малоэтажную жилую застройку, менять целевое назначение территории и строить офисный центр. Однако, по оценкам специалистов, для такого шага «рынок пока не созрел».

Менее выгоден пока рынок складских помещений. Под них выбираются территории в районе Столичного шоссе, станции метро «Петровка». На Большой кольцевой дороге, например, стоимость территории под застройку – $5–10 тыс. за сотку. Однако комплексы, предназначенные для хранения, перевозки и доставки товаров в торговые точки, преимущественно реконструируются на основе производственных объектов площадью около 10 тыс. кв. м. Интерес девелоперов этого сегмента довольно низкий из-за более длительных сроков окупаемости складов.

И все же, несмотря на привлекательность офисной и торговой недвижимости, главную ставку инвесторы делают на рынок жилой недвижимости и в большинстве случаев именно под эти цели приобретают земельные участки. На сегодняшний день это наиболее быстро окупающийся и рентабельный сегмент рынка. Тем более что Концепцией развития столицы до 2020 г. планируется довести показатель жилплощади до 35 кв. м на человека, тогда как сейчас он составляет 18,5 кв. м.

На сегодняшний день для городской администрации главное в градостроительной политике Киева – гармонично объединить частные, общественные и государственные интересы.

Инф. Рroperty times