Рейтинг самых крупных украинских застройщиков – это ранжированный список компаний или групп компаний, которые занимаются девелопментом, инвестициями и непосредственно строительством жилой недвижимости. При расчете итоговой позиции учитывался объем введенной в эксплуатации недвижимости в 2016 году по данным как самого застройщика, так и Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ).

2016 год для рынка жилой недвижимости стал годом ужесточения конкуренции. Количество запущенных в реализацию проектов росло с каждым днем. Преимущественно эта тенденция коснулась Киева и его пригородов, а также западных регионов Украины. Застройщики придумывали разные способы, дабы выгодно выделиться на фоне конкурентов. Но в большинстве случаев покупатель ориентировался на низкую стоимость, что привело к настоящим ценовым войнам. Их последствия рынок начнет пожинать в 2017–2018 годах.

Повышение предложения

Строительный бум стартовал в 2014-м. Основной его причиной экономисты называют «банкопад». С 2014 года в Украине закрылось 87 финансовых учреждений. Боясь лишиться средств, вкладчики массово забирали свои сбережения и вкладывали их в квадратные метры.

С начала же нынешнего года количество проектов жилых комплексов в столице выросло на 19-20%, до примерно 220 домов, рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone. Только в III квартале, по данным компании City Development Solutions, было заявлено об открытии продаж на 23 объектах, из которых семь – новички рынка. Таким образом, предложение на рынке пополнилось почти на 6000 квартир и составило 130 000 квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2015 года прирост нового предложения в Киеве увеличился вдвое.

«В столице уже ощущается дефицит площадок, и он будет только усиливаться», – констатирует Юрий Пелых, глава совета директоров строительной компании «Укрбуд».

В Киевской области активно застраивают даже села, такие как Петровское, Гореничи, Гатное, Ходосовка, Софиевская и Петропавловская Борщаговки и т. д.

«Во-первых, выбор земельных участков гораздо шире, а их стоимость меньше. Во-вторых, ниже издержки на развитие проекта, что в комплексе дает возможность сэкономить на себестоимости», – объясняет коммерческий директор компании «Альянс Новобуд» Владимир Даниленко.

Бурно развивается и западный регион страны. «Строительный бум – не то слово. Во Львове, чтобы взять кран в аренду, нужно подождать три месяца. Сложно найти и бетононасосы», – констатирует директор по развитию компании «Буддеталь» (ЖК «Шоколад») Максим Сидорский. Начато строительство жилых комплексов 5th Avenue, «СИТИ», «Бельгийский городок» и т. д. – всего около двух десятков новых проектов, каждый площадью более 5000 кв. м.

Много новых строительных площадок появилось в Ивано-Франковске, Хмельницком. Сказывается присутствие стабильного спроса со стороны трудовых мигрантов. Немало жилья строят в Николаеве, а также Одессе, ставшей после аннексии Крыма главной украинской здравницей.

Нелегкая борьба

Несмотря на рост числа выставленных на продажу объектов, застройщики не жалуются на отсутствие клиентов. Причем речь идет не только о покупке квартир: состоятельные граждане приобретают целые этажи или даже подъезды. Квартиры покупаются на низком уровне готовности дома с дисконтом в 20–30% и продаются до момента его сдачи в эксплуатацию уже по более высокой цене, зачастую через те же отделы продаж строительной компании. Инвестору это позволяет избежать уплаты налогов и оплаты коммунальных услуг. Застройщик же таким образом оперативно привлекает финансирование для продолжения строительных работ, что позволяет избежать необходимости брать дорогостоящие банковские кредиты.«Вложение денег в ликвидную недвижимость всегда было, есть и будет одним из главных инвестиционных инструментов, – говорит директор ООО Stolitsa Group Эдуард Соколовский. – Чем меньше доверия к банковской системе, тем меньше альтернатив у населения, чтобы сохранить свои деньги». Как застройщики стараются привлечь конечных потребителей? Участники рынка используют массу инструментов, с помощью которых стараются выделиться на фоне конкурентов. «В какой-то момент рынок нашел идеальное, а главное дешевое решение – цвет фасада. Но сейчас это уже не работает, тренд на яркий цвет уже в прошлом», – рассказывает президент консалтинговой компании UTG Вадим Непоседов. Новинка этого года – малометражные квартиры площадью 18–27 кв. м по цене $13 000–20 000.

Такое бюджетное жилье появилось у компаний КАN Development, «Интергал-Буд», BD Holding и др. «Еще одна тенденция на рынке жилья – это «битва концепций». Рынок заставляет девелопера продавать не просто квадратные метры в определенной локации, а определенный стиль жизни, упакованный в метры квадратные», – отмечает Непоседов. Речь идет о семейных жилых комплексах, таких как «Петровский квартал», или домах для фрилансеров, работающих на европейские или американские компании, – как ЖК Elyseum.

Игроки, которые не могут по каким-то причинам создать «стиль жизни», предлагают покупателю некие «фишки»: дизайн в стиле «лофт», эксплуатируемую кровлю и т. д. Впрочем, самым ходовым инструментом конкурентной борьбы по-прежнему остается цена: застройщики один за другим предлагают акции, скидки или бонусы.

Перекройка карты рынка

Кризис 2008 года запустил процессы реструктуризации рынка и консолидации игроков. Лидер рынка – холдинговая компания «Киевгорстрой» – сократила площадь возводимых объектов. Многие игроки, если не перестали существовать, то значительно притормозили динамику развития. Например, когда-то одна из крупнейших корпораций «Столица», которой киевляне обязаны Оболонскими Липками, практически прекратила деятельность, а ее глава Валентин Исак находится в розыске. Таковы последствия его конфликта с Гариком Корогодским и Александром Меламудом из-за торгово-развлекательного центра Dream Town.

Нет на стройолимпе когда-то гремевшего девелопера «XXI Век», существенно сдала позиции ТММ, пропала компания «Консоль». Зато из аутсайдеров в тройку лидеров пробились UDP и госкорпорация «Укрбуд». Впечатляющую динамику показывают «Интергал-Буд» и Stolitsa Group. Многие компании, которые раньше выполняли подрядные работы, теперь стали самостоятельными игроками. Также по стране прошла волна консолидации, в результате которой появились строительная группа «Фундамент» и компания Perfect Group.Появились и неформальные группы. К таковым можно отнести комплексы «Набережный квартал», возводимые в разных городах по схеме кооперативов. Там, где возникают конфликты, от имени застройщика с общественностью часто общается бизнесмен Юрий Сусляк. Он же от имени группы «Набережный квартал» в 2015 году был генеральным спонсором форума Forum One Ukraine, где выступал Ричард Брэнсон. Группа реализует около 60 проектов по всей стране: в Хмельницком, Львове, Харькове, Днепре и др.

На краю

Активизация строительной отрасли пока не нашла документального отражения. Согласно данным Госстата, в 2015 году было сдано в эксплуатацию 4,54 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, против 5,06 млн кв. м в 2014-м. «Это связано с падением темпов строительства в регионах, – считает Деревлева. – В Киеве же, несмотря на увеличение количества проектов, объемы ввода не выросли, потому что запущено много крупных проектов, срок реализации которых значительно больше, чем при точечной застройке».

В 2017 году конкуренция на рынке жилой недвижимости ужесточится. И именно она будет сдерживать рост цен. В то же время предложение уже сегодня значительно превышает платежеспособный спрос. Как результат мелкие застройщики все чаще предлагают сотрудничество – у них не хватает денег для завершения проектов. А через год-полтора предложение резко вырастет: многие дома будут почти достроены и спекулянты начнут массово продавать свои квадратные метры.

Если тенденция усугубится, то 2017-2018 годы могут стать временем недостроев, как уже было после финансового кризиса 2008-го. Всплеска продаж можно ожидать лишь при резком падении гривны или банкротстве еще одного крупного банка. Либо когда и если возобновится стабильный экономический рост.

hyser.com.ua