Открытие крупнейшего ТРЦ страны и ЦУМ, снижение вакантности и рост арендных ставок, усиление конкуренции и выход новых брендов – что произошло на рынке торговой недвижимости в этом году и что его ждет в следующем.

Уходящий год стал богатым на события на рынке торговой недвижимости Киева. Помимо открытия районного ТРЦ New Way, в центре столицы после четырех лет реконструкции открылся Центральный универмаг, а на окраине города начал работу крупнейший торгово-развлекательный центр Украины – Lavina Mall. Также были закрыты несколько сделок с торговой недвижимостью. В частности, в начале 2016-го Эпицентр К приобрел ТЦ Альта Центр на Петровке, летом стало известно, что украинский мультмиллионер Василий Хмельницкий продал Вагифу Алиеву вторую очередь Ocean Plaza, а осенью инвестиционная компания Dragon Capital сообщила о завершении сделки по приобретению торгового центра Пирамида. В целом, на рынке впервые за последние годы наблюдались положительные тенденции. Редакция RAU расспросила экспертов и ключевых игроков о том, какие изменения произошли на рынке торговой недвижимости Киева в этом году и что его ждет в 2017-м.
ЦУМ и Lavina – все рекорды побила

По словам руководителя отдела торговых площадей компании JLL в Украине Екатерины Весны, открытие ТРЦ Lavina Mall, ЦУМ, New Way и Город в 2016 году обеспечили рекордный объем ввода торговых площадей в Киеве – 169 200 кв. м арендопригодной площади. Это почти в 4,5 раза больше, чем в 2015 году.
Более 70% введенных площадей обеспечила Lavina Mall, GLA которой составляет 120 000 кв. м. Арендная площадь Центрального универмага составила более 23 000 кв. м. Без сомнения, именно открытия этих двух объектов были главными событиями на рынке торговой недвижимости Киева в 2016 году. Оба – более чем перспективны. Как отмечает Екатерина Весна, ЦУМ занимает свою нишу на рынке и его уникальное, центральное расположение, концепция и история обеспечивают стабильный спрос со стороны арендаторов.
«Потенциал оборота будет определен первыми шестью месяцами работы, и это поможет найти взвешенные коммерческие условия при переговорах сторон. Концепция универмага подразумевает частую смену ассортимента, соответственно, через год наполнение объекта может отличаться от текущего», — полагает Весна.
По словам генерального директора ЭСТА Холдинг (управляющая компания ЦУМ) Максима Громадцева, на момент открытия в универмаге начали работу около половины арендаторов. Значительная часть ритейлеров начала торговать в первые несколько недель после открытия.
По оценкам JLL, к весне 2017 года в ЦУМ откроется более 95% запланированных магазинов и корнеров. Таким образом, останется лишь техническая вакантность, которая будет позволять сезонно обновлять универмаг.
С открытием ЦУМ, обострилась конкуренция в центральной части Киева. По мнению Екатерины Весны, в том числе, для укрепления конкурентных преимуществ ТРЦ Gulliver привлек бренд испанской группы Inditex — Uterque, а торговый центр Мандарин в преддверии новогодних праздников открыл магазин подарков Mandarin Maison площадью 2500 кв. м.
Что касается Lavina Mall, то это первый мегамолл в стране, арендопригодная площадь которого превышает 100 000 кв. м. Наполняемость его при открытии составила около 20-30%, и прогноз его развития более долгосрочен, чем по ЦУМ.
«По нашей оценке, на стабилизацию работы этого объекта уйдет не менее года при благоприятной конъюнктуре рынка. Вторую волну открытий арендаторов в этом ТРЦ мы ожидаем весной 2017 года, третью – к осени 2017 года. В первую очередь данный проект повлияет на ТРЦ Retroville и ТРЦ Караван, поскольку их зоны охвата пересекаются. На другие торговые объекты Lavina Mall значительного влияния не окажет», — говорит Весна.
В то же время, в самой Lavina Mall своими главными конкурентами на столичном рынке называют другие ТРЦ.
«С точки зрения концепции ТРЦ у Lavina в Киеве только полтора конкурента: Ocean Plaza и отчасти SkyMall», — сказал в интервью RAU директор Lavina Mall Дмитрий Грильберг.
Позитивные тенденции

Участники рынка также отмечают, что ситуация на рынке торговой недвижимости Киева, после кризиса 2014-15 годов понемногу стабилизируется. По словам генерального директора МФК Gulliver Ирины Круппы, арендаторы постепенно берут курс на развитие и начинают открывать новые магазины и офисы.
«За последний год в нашем торгово-развлекательном центре открылись бренды, которые впервые представлены в Украине. Это и немецкие Steiff, Falke, Rodenstock, Sanetta, итальянский мужской бренд Maestrami, единственный монобрендовый магазины Eterna, французкие бренды Sandro и Maje, испанская группа Inditex представила на украинском рынке свой первый магазин бренда Uterque. Мы видим, что вакантность уменьшается, заходят новые бренды, посещаемость увеличивается. То есть можно говорить о некой стабилизации», — говорит Ирина Круппа.
В свою очередь CEO девелоперской компании Arricano Real Estate Plc (торгово-развлекательные комплексы РайON и Проспект в Киеве, Солнечная Галерея в Кривом Роге, City Mall в Запорожье и Южная Галерея в Симферополе) Михаил Меркулов отмечает, что в 2016 году рынок демонстрировал относительно позитивную динамику.
При этом посетители торговых центров становятся все более требовательными к tenant-mix, услугам и сервисам, которые предоставляет ТРЦ.
«Поэтому игрокам рынка, чтобы быть востребованными и интересными покупателям, необходимо будет системно работать с целевой аудиторией ТРЦ, используя в том числе маркетинговые инструменты. Сильные игроки будут развивать новые формы и форматы, совершенствовать tenant mix, привлекать интересных покупателям операторов», — уверен Меркулов.
Круппа добавляет, что многие торговые центры сейчас стремятся перейти в формат торгово-развлекательных.
«То есть, смещение спроса будет проходить в сторону развлекающей составляющей. Кроме того, будет набирать популярность многофункциональность. Ведь как показывает мировая практика бизнеса, когда все рядом – и работа, и развлечения, и шопинг – это эффективно. Нет необходимости полдня проводить в автомобильных пробках, тратить время и нервы на дорогу, нужно лишь сделать несколько шагов и окажешься, где надо – в офисе, в ресторане, в кинотеатре или в магазине», — считает Круппа.
Вакантность вниз, ставки вверх

По данным JLL, доля вакантных площадей на рынке торговых центров Киева постепенно снижалась вплоть до третьего квартала: по итогам первых девяти месяцев 2016 года показатель составил 4,6%, снизившись на 1 п.п. за квартал и на 2,9 п.п. за год. Однако к концу года доля вакантных площадей увеличится после появления новых ТРЦ. Вместе с тем, в третьем квартале года на рынке, впервые с конца 2014 года, наблюдался рост арендных ставок.
«В первых двух кварталах 2016 года арендодатели были лояльны к ритейлерам в вопросе стоимости аренды и готовы были предоставлять скидки. Но с третьего квартала ставки на аренду начали расти, увеличившись как для новых операторов, так и для действующих арендаторов. При этом арендные ставки стали все чаще привязываться к доллару», — говорит директор компании Retail & Development Advisor Таисия Литовченко.
В свою очередь Екатерина Весна добавляет, что максимальная ставка аренды в третьем квартале увеличилась на 8% — до $780/кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
«Это произошло под влиянием постепенного восстановления динамики розничного товарооборота, стабильного спроса на ликвидные помещения в наиболее успешных ТЦ, а также сезонного фактора. В наиболее успешных торговых центрах ставки повысились впервые за два года», — уточняет эксперт.
По ее словам, постепенный рост стоимости аренды наблюдался и на региональных рынках, что обусловлено отсутствием новых торговых объектов и ограниченностью качественного предложения. Вследствие этого конкуренция среди ритейлеров за существующие места в успешных ТЦ растет.
«На 2017 год в Киеве заявлены к открытию относительно небольшие проекты районного масштаба и ритейл-парк. Для существующих торговых центров данная ситуация будет позитивно влиять на динамику арендных ставок: они будут расти, но при условии общей стабильности и сохранения тенденции к росту экономики страны», — прогнозирует Весна.

rau.com.ua