Как ТЦ превращаются в ТРЦ

В последнее время девелоперы склонны развивать в своих проектах ТЦ развлекательную инфраструктуру. Не смотря на то, что затраты на устройство кинотеатров, катков, ресторанов, боулингов и прочих заведений предназначенных для отдыха посетителей, весьма велики, а доходы от взимания арендной ставки не существенны, руководство ТЦ усматривает в подобной стратегии особую выгоду.

Начинали с малого

Предшественники современных отечественных ТЦ - советские универмаги - практически не предлагали посетителям ничего, что можно было бы назвать развлекательной инфраструктурой. Иногда, в торговых залах универмагов, как, например, в киевском ЦУМе, располагались кафе, где можно было съесть пирожное и выпить чашечку кофе. О рынках, которые захватили пальму первенства в промтоварной торговле в начале 90-ых и говорить не приходится.

Первые отечественные ТЦ, которые в большинстве своем представляли собой тот же рынок, только под крышей и на нескольких этажах, так же не предполагали ничего, кроме шоппинга. Тем не менее, через некоторое время отечественные торговые комплексы все же стали обрастать инфраструктурой.

«Перемещение акцентов в пользу развития формата ТРЦ наметилось с 2004 г, - отмечает инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков. - Хотя, уже первые ТЦ включали в свою структуру развлекательный элемент, который состоял из детской игровой комнаты, фуд-корта и зоны игровых автоматов. Развлекательный элемент, под который отводились незначительные площади, использовался в качестве дополнительного сервиса для покупателей с детьми. 

Имея возможность отдохнуть и перекусить, семья проводит в ТЦ больше времени. Подобный развлекательный сегмент первоначально организовывался администрацией ТЦ самостоятельно, так как операторов данного рода услуг практически не было». Во многом, ограниченное представление развлечений в торговых комплексах можно объяснить их небольшой площадью.

«На сегодняшний день в Украине нет ТЦ, в которых развлекательная функция являлась бы доминирующей, - комментирует генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия» Вадим Непоседов. - Это связано с тем, что площадь построенных комплексов редко превышает 20 тыс. кв. м. В таких проектах развлекательная часть несущественна. Ведь у инвестора или заказчика объекта не было необходимости формировать дополнительный поток за счет развлекательной инфраструктуры. К тому же, учитывая, что операторы сегмента развлечений платят за площади в ТЦ меньше, чем другие арендаторы, помещения ТРК нередко полностью использовались под размещение высокорентабельных товарных групп». Поэтому детские комнаты, игровые автоматы и фуд-корты, занимающие относительно небольшие площади, и по сей день являются самыми распространенными элементами развлекательной инфраструктуры в ТЦ.

§         Детская игровая комната

Это «благо» цивилизованного шоппинга появилось в отечественных ТЦ одним из первых. Так, например, игровая комната была организована в ТЦ «Метроград», который был запущен в 2002 г. Там, по тарифу 10 грн. в час, можно оставить чадо, достигшее трехлетнего возраста, под присмотром воспитателя. В ТЦ «Городок», открывшемся вскоре, детская комната работает уже без взимания оплаты. В большинстве современных проектов так же присутствуют детские игровые зоны.

В некоторых ТЦ они становятся центрами развлечений для детей, в которых на постоянной основе, как правило, по выходным и праздникам, проходят кукольные спектакли, представления и конкурсы. Так работают детские комнаты в ТРЦ «Караван», ТРЦ «Украина», ТРЦ «Променада» и др. Оснащение игровой, как правило, не требует больших капиталовложений. Выделив сумму, не превышающую $3-10 тыс. вполне можно организовать досуг для маленьких посетителей. Их вниманию предлагаются сухие бассейны, наполненные шариками; надувные аттракционы; пластиковые горки и качели; лабиринты; столики с играми, конструкторами, фломастерами и бумагой для занятий творчеством; экраны для просмотра мультфильмов и т. д. Присматривают за детишками, как правило, 1-2 воспитателя-бебиситера.

В целом, расценки на услуги игровых колеблются от 0 до 30 грн. в час. Площадь детских комнат в большинстве работающих проектов невелика – 50-100 кв. м. Однако, имеется тенденция к расширению. В западных ТРЦ для детских развлечений могут выделяться площади до 2 тыс. кв. м. Разумеется, что на них организовываются куда более капиталоемкие, чем обычная игровая, детские развлекательные зоны. Инвестиции  в них могут составлять от $1 тыс. на кв. м.

А теперь стоит обозначить, какую пользу получает руководство ТЦ, потратив относительно небольшие средства на организацию игровой. Ведь, отправляясь за покупками с ребенком, семья рискует так и не воплотить свои планы в жизнь. Чадо, которое ноет и капризничает, становится серьезным препятствием для примерки одежды и ознакомления со свойствами нового мобильного телефона. Поддаваясь натиску дитяти, родители вынуждены покидать магазин. Для того чтобы подобное не происходило, нужно сделать торговый центр интересным и привлекательным местом для самого ребенка.

Именно с этой целью и открываются в ТРЦ детские игровые комнаты. Малыши любят посещать их не менее чем лучшие детские площадки в городских парках. К тому же, игровые в ТЦ доставляют радость при любой погоде – и в дождь и снег. В то время как ребенок наслаждается игрой со сверстниками, родители оставляют в магазинах ТРЦ свои деньги. Побывав один раз в хорошей игровой комнате в ТРЦ, дитя непременно попросится прийти туда еще раз. Таким образом, движущей силой, влекущей в торговый комплекс, становится уже не только воля родителей.

§         Фуд-корт

Для того чтобы проголодавшиеся после нескольких часов шоппинга посетители не покидали ТРЦ, а оставалось и дальше в его стенах, к их услугам предлагаются заведения общепита. Они могут быть отдельно-стоящими со своим входом и залом, или же расположенными на фуд-корте – ресторанном дворике. Там покупатель может выбирать из нескольких фест-фудов наиболее приглянувшийся. Подробно об этом элементе инфраструктуры ТРЦ смотрите «Торговое дело» №8-9 за 2006 г.

§         Игровые автоматы

В ТРЦ могут присутствовать не только залы игровых автоматов, но и отдельные зоны, включающие 1-5 таких аппаратов, расположившихся непосредственно в коридорах или других площадях общего пользования. Так, например, в ТЦ «Наталка-Сити» (г. Одесса) в зоне фуд-корта помещено несколько аттракционов для детей. Жетоны для них продаются в кассе одного из ресторанов. В ТРЦ «Метроград» невдалеке от зоны фуд-корта расположился салон видеоимитаторов «Файна фішка» - здесь посетители могут почувствовать себя в роли водителя спортивного мотоцикла, гоночного автомобиля, скутера и т. д.

В ТЦ «Квадрат» на Гната Юры и в ТЦ «Глобус» работают залы сетевого оператора «Niagara Джекпот». Здесь в основном предлагаются азартные игры. Жетон для одной игры может стоить от 50 коп. до нескольких гривен. Как правило, такие залы занимают относительно небольшие площади и не требуют существенных капиталовложений. Поэтому игровые автоматы есть в большинстве (около 90%) ТЦ и ТРЦ. Их наиболее целесообразно располагать вблизи от фуд-корта и отдельных кафе и ресторанов, рядом с хоби-магазинами и т. п.

Новые стандарты развлечений

Сегодня, когда проекты торговых комплексов укрупняются, процент площадей, отведенных для развлечений, увеличивается. «Чем крупнее размеры ТЦ, тем выше необходимость включать в их инфраструктуру развлекательную составляющую, - отмечает руководитель отдела маркетинга торговой недвижимости компании ЗАО «Квадрат-Украина» Наталия Рожкова. – Это особенно важно для региональных ТЦ площадью от 40 тыс. кв. м». С другой стороны, укрупнение масштабов ТЦ находится в прямой зависимости от повышения значимости развлекательной инфраструктуры. «Идея шоппинга как удовольствия стала базовой во всех концепциях проектов на рынке торговой недвижимости, - говорит Артем Новиков. - Соответственно и площади вводимых в эксплуатацию ТЦ все чаще стали превышать отметку в 20 тыс. кв. м. А с приходом «IKEA» и развитием ряда крупных региональных проектов сети «Караван» эта отметка превысит 100 тыс. кв. м.».

Сыграло свою роль в расширении развлекательной инфраструктуры также и распространение формата ТЦ и ТРЦ в так называемые спальные районы, в которых ощущается определенный дефицит заведений для проведения досуга. Для того чтобы потенциальный покупатель не отправился в центр города за новыми впечатлениями и покупками, ему предлагается целый ряд развлекательных заведений непосредственно в ТРЦ, который работает в жилом массиве. В связи с расширением общей площади проектов, растет масштаб и заведений развлекательной инфраструктуры. Так, в составе ТРЦ появляются такие крупные форматы как многозальные кинотеатры (мультиплексы), ледовые катки и т. д. По мнению маркетолога компании «ASTERA» Ольги Юдиной примером успешного отечественного комплекса с развитой развлекательной инфраструктурой может служить ТРК «Караван». «Об удачном решении развлекательной части в ТЦ можно судить по работе всего комплекса, - комментирует г-жа Юдина. - Ведь успешность ТЦ выражается не только в отсутствии вакантных площадей, но и в умении организовать работу всего комплекса как единого целого, что повышает эффективность использования площадей.

В Украине таким наиболее эффективно работающим комплексом является ТРК «Караван». Не смотря на то, что данный ТЦ открылся в 2003 г., в период первой волны развития торговых объектов в Украине, он по сегодняшний день сохраняет лидирующие позиции. Отдаленное от центра месторасположение ТРК «Караван» компенсируется удачной концепцией комплекса и его профессиональным управлением». Сегодня ТРК «Караван», благодаря большому гипермаркету и многочисленным бутикам большинства известных в Украине брендов, стал излюбленным местом совершения покупок для многих киевлян. Но в отдаленный район столицы едут еще и для проведения досуга. К услугам посетителей здесь предложен круглогодичный ледовый каток, боулинг, бильярд, кинотеатр, а также множество кафе, баров и ресторанов быстрого питания. Для маленьких посетителей открыта бесплатная детская комната с аттракционами, игровыми автоматами и детским кафе. Так же площади ТРК Караван позволяют регулярно проводить концерты живой музыки, представления детского кукольного театра, показы коллекций одежды и другие акции.

§         Кинотеатр-мультиплекс

По оценке генерального директора «Украинской Торговой Гильдии» Вадима Непоседова одним из наиболее популярных видов развлечений в структуре ТРЦ на сегодняшний день являются многозальные кинотеатры (мультиплексы). В настоящее время волна строительства новых кинозалов захлестнула страну. «Конфигурация мультиплекса напрямую зависит от концепции ТЦ. Достаточно большие вложения оператора –  в пределах $1,5–3,5 тыс. на одно зрительское место - исключают возможность репозиционирования этих площадей в перспективе. Поэтому оператор кинотеатра и ТРК разрабатывают единую согласованную концепцию, благодаря которой приятная атмосфера в кинотеатре и в ТРЦ становится действенным «магнитом» для посетителей, - подчеркивает Ольга Юдина. В связи с этим соглашения девелопера и оператора кинотеатров-мультиплексов должны быть достигнуты уже на этапе проектирования ТРЦ.

Торговый комплекс, обзаведясь собственным мультиплексом, получает ряд преимуществ. Кроме обычных для якорных арендаторов функций, таких как привлечение и удержание посетителей, кинотеатры примечательны своей высокой рекламной активностью. Представляя в различных каналах коммуникаций анонсы своих фильмов, мультиплексы привлекают внимание и к ТРЦ, на территории которого они расположены. Как правило, стоимость билетов в мультиплексах составляет 20-50 (в среднем 30 грн.). Окупаются такие многозальные кинотеатры в течение 3-6 лет.

Торговое дело