Покупка строящейся квартиры в кредит может оказаться очень выгодной инвестицией. Но операции на первичном рынке в нынешних условиях весьма рискованны: можно остаться и без жилья, и без денег

Несветлое будущее

Спрос на жилье в Киеве значительно превышает предложение. По оценкам экспертов, сегодня в столице строится примерно 1 млн. кв. м жилья в год, чего недостаточно, поскольку реальная потребность превышает 2 млн. кв. м. Однако, несмотря на это, строительство жилья может еще и сократиться. Мэр Киева Леонид Черновецкий в начале сентября заявил, что земельные участки под строительство в центре города выделяться больше не будут. Дескать, ни одного разрешения на землеотвод в центре он не подпишет. Кроме того, г-н Черновецкий «попросил» застройщиков отдавать в фонд города 12% квартир в нововозведенных домах. Для справки: передача части квартир в фонд социального жилья предусмотрена бюджетом Киева на 2006 год. Выделяя земельный участок для строительства жилого дома, киевские власти требуют отдать в указанный фонд 7% общей площади в этом доме (кроме служебного жилья), а если участок в центре — 12% общей площади, независимо от источников финансирования.

Строители уже отреагировали на заявления Леонида Черновецкого. «Планы киевских властей по увеличению отчислений могут негативно сказаться на развитии рынка недвижимости и, прежде всего, на тех, кто в ближайшее время хотел бы приобрести жилье на первичном рынке. Цены вырастут. Но пока рано говорить, каким будет этот рост», — заявил руководитель отдела маркетинга и PR СИК «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. Президент Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе более точен в прогнозах. По его словам, если 12% квартир придется передавать городу, застройщики повысят цены на 5–15%.

Начальник управления маркетинга и сбыта ЗАО «ИК «XXI век» Дмитрий Змиевец считает, что заявления мэра столицы социально обоснованны и "строительный бизнес должен нести некоторую социальную ответственность". Однако г-н Змиевец уверен, что действия нынешних городских властей спровоцируют рост цен на жилье — любые отчисления в фонд города сказываются на прибыли, поэтому, чтобы удержать ее на прежнем уровне, застройщики увеличат стоимость квартир.

Очевидно, те инвесторы, которые успели вложить деньги в уже строящиеся объекты, смогут получить дополнительную прибыль — их недвижимость подорожает на те же 5–15%. А тем, кто только собирался это сделать, придется подкорректировать свои планы.

Деньги млеют и тают, глядя на эти цены

Сколько стоили новые квартиры в столице в августе 2006 года

Сколько стоили новые квартиры в столице в августе 2006 года

По данным СИК «Киев Жилье-Инвест»

Без обоих останешься!

Покупка квартиры на первичном рынке в кредит, как правило, подразумевает наличие определенной суммы, поскольку банки занимают на «первичку» только при условии первоначального взноса от 10% до 40% рыночной стоимости жилья. Впрочем, есть исключения. Некоторые кредиторы готовы выдать ссуду и без первоначального взноса — в случае предоставления в залог вместе с жильем, которое будет приобретено за кредитные средства, другой ликвидной недвижимости или имущественных прав на депозит. «К счастью, кредиты не под имущественные права, а под ликвидное жилье выдают немногие банки», — радуется за рисковых заемщиков директор центра недвижимости «Мегокон-В» Владимир Винокур. По его словам, покупка «первички» в кредит — дело непредсказуемое, и заемщик, получивший ссуду таким образом, может лишиться и своего жилья. В случае неуплаты по кредиту банк может продать заложенную квартиру и вернуть свои деньги. А заемщик — оказаться на улице.

Пожалуй, главным неудобством для человека, желающего купить квартиру на первичном рынке в кредит, является то, что ссуду на выбранное жилище могут дать только один-два банка, работающие с застройщиком. И то — со скрипом. Стоит вспомнить скандал с «Элита-центром», после которого даже банки, по нескольку лет сотрудничающие с одними и теми же застройщиками, стали тщательнейшим образом проверять все документы.

По словам и.о. начальника кредитного управления АКБ «Аркада» Аллы Кармалит, развитие кредитования строительства жилья сдерживает, во-первых, недоверие граждан к финансовым учреждениям и строительным организациям, а во-вторых, постоянный рост цен на недвижимость.

Покупая строящееся жилье в кредит, инвестор всегда рискует: он занимает деньги под залог собственного имущества, берет на себя очень четкие финансовые обязательства перед банком, а отдает их застройщику фактически под обещание. Ну а кредит придется погашать вне зависимости от того, какие проблемы возникнут на стройке. Эксперты отмечают, что риск остаться и без денег, и без жилья реален для инвестора на протяжении всего строительства — от подготовки стройплощадки до сдачи квартиры в эксплуатацию. По словам директора агентства недвижимости «C.I.T.» Эдуарда Бразаса, инвестор может остаться без жилья, если у застройщика нет всего пакета документов (есть вероятность, что он их так и не получит) и если стройка начата, но у строителей закончились деньги (в этом случае дом либо не построят вовсе, либо построят с задержкой). «Существует также риск «двойной» продажи, которая обнаружится только при получении правоустанавливающих документов. Особенно в том случае, если заказчик строительства, генеральный инвестор и генеральный подрядчик — не связанные лица», — отмечает г-н Бразас. Кроме того, на этапе сдачи дома в эксплуатацию может затянуться выдача правоустанавливающих документов или вдруг обнаружатся скрытые строительные дефекты.

Сколько будет стоить

Эффективная ставка по кредитам составляет 13,4% годовых в долларах и 18,8% в гривнах. Таким образом, квартира за $100 тыс., купленная в кредит на 10 лет с первоначальным взносом в $20 тыс., в итоге будет стоить заемщику $154 тыс. (при аннуитете – равных суммах погашения).

Сколько будет стоить квартира за $100 тыс.

Рыночная стоимость, $, тыс.  100,00

Сумма первого взноса, $, тыс.  20,00

Процентная ставка 13,4%

Срок погашения, мес.120

Сумма кредита, $, тыс.  80,00

Сумма выплаченных процентов за весь срок, $, тыс.  54,05

Среднемесячный полный платеж, $ 1117,06

Полная стоимость с учетом выплаченных процентов, $, тыс.  154,05

Чем «новее», тем дешевле

На начальном этапе строители заинтересованы в быстром притоке средств за счет привлечения денег покупателей. Поэтому в начале цены ниже, нежели в период самого строительства или на момент сдачи дома в эксплуатацию. Когда строительство близится к завершающей стадии, цены могут повышаться чуть ли не каждые две недели. Например, в Донецке сейчас средняя стоимость «квадрата» жилплощади на старте строительства — от $1000 за кв. м. В Киеве цены как минимум не ниже. «Квартира в новостройке на этапе «забора» будет стоить на 20% дешевле аналогичного готового жилья, на этапе «половины дома» — на 5–10% дешевле, а ближе к сдаче ее цена вообще не отличается от готовых аналогов», — говорит г-н Бразас.

Выходит, что инвестировать на самом старте строительства рискованно, но выгодно. И, как утверждают риелторы, купив несколько квартир в начавшем строиться доме — по цене ниже рыночной, можно неплохо заработать на их перепродаже — по рыночной цене в момент продажи. Дом строится в среднем 18–24 месяца. Цены на недвижимость за это время поднимаются на 50% — даже если темпы удорожания немного снизятся по сравнению с нынешними.  То есть, войдя в проект на этапе «котлована», можно получить со своих инвестиций весьма неплохую прибыль.

Допустим, на старте условная квартира стоит $100 тыс., как в предыдущем примере. Покупая ее в кредит с первоначальным взносом 20%, по грубому  подсчету, за два года строительства придется потратить $46,8 тыс. Теперь представим, что цены на недвижимость практически не росли, и квартира после достройки дома стала стоить $130 тыс. Продав ее по этой цене, около $60 тыс. придется отдать банку в счет погашения кредита, а $70 тыс. можно положить себе в карман, получив на вложенные $46,8 тыс. 49,5% прибыли.

А придержав квартиру еще два года, можно увеличить свои доходы до $100 тыс. Вхождение в строительство на более поздних этапах, естественно, снижает прибыль, но уменьшает риск, что бы там ни говорили строители.

Цены растут за этажами

Директор центра недвижимости «Мегокон-В» Владимир Винокур о рисках:

«Новое жилье, как правило, лучше старого. Однако, вкладывая деньги в строительство, инвестор должен понимать, что всегда рискует. Риск существует как на этапе подготовки, так и непосредственно во время строительства. Обычно строители затягивают сроки сдачи объекта, и инвестору приходится ждать дольше, чем прописано в договоре.

Случаются и более неприятные случаи, когда деньги вкладываются, а строительство либо не начинается, либо замораживается по разным причинам. В таком случае инвестор может остаться и без денег, и без квартиры. Примеры, к сожалению, есть.

Кроме того, могут возникнуть неприятности на этапе сдачи дома в эксплуатацию, если принимающая дом комиссия находит какие-то недостатки, требующие устранения. Это тоже затягивает получение квартиры, поскольку на исправление погрешностей требуется время. В любом случае, инвестор должен учитывать, что он платит деньги за обещание (!) дать ему квартиру».

Сколько строит Украина

По данным Госкомстата, за 6 месяцев текущего года на средства из госбюджета было построено 53,9 тыс. кв. м жилья, что на 35,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля жилья, построенного за счет бюджетных средств, остается незначительной и составляет 1,7% общего объема (в первом полугодии 2005 года — 1,4%).

За первое полугодие 2006 года строители ввели в эксплуатацию 3,2 млн. кв. м жилья, что на 10,2% больше, чем за аналогичный период прошедшего года. За полгода застройщики увеличили инвестиции в жилищное строительство на 17% — до 6,4 млрд. грн. По данным официальной статистики, общая площадь жилищного фонда Украины на конец 2005 года составляла 1,046 млрд. кв. м (включая жилищный фонд, который находится на балансе обанкротившихся и полностью остановивших деятельность предприятий). Украина в 2005 году, по сравнению с 2004-м, увеличила объемы сдачи в эксплуатацию жилья на 3,3%, — с 7,566 млн. кв. м до 7,816 млн. кв. м.

Татьяна Сидоренко

Деньги ua