Квартиры в центре города интересны только спекулянтам, а обычные покупатели предпочитают более дешевое жилье на периферии

Жители Днепропетровска, уставшие от нестабильности на вторичном рынке недвижимости, в последнее время стали гораздо прагматичней. Многие из них уже не гонятся за престижным жильем в центре города, отдавая предпочтение более дешевым спальным микрорайонам. Однако для спекулянтов самыми прибыльными останутся квартиры элитного и бизнес- класса, которые в этом году подорожают на 15–30%.

Застройщики провоцируют рост цен

Тенденции на вторичном рынке жилой недвижимости Днепропетровска не очень отличаются от других крупных городов Украины — на фоне нехватки жилья цены стабильно растут, а покупатели, не успевающие за ними угнаться, минимизируют свои затраты путем покупки более дешевых квартир. По словам директора днепропетровской риэлторской компании Realnest Елены Сафроновой, в минувшем году вторичный рынок жилья областного центра пережил две стадии: резкое увеличение спроса, который достиг максимума к августу — цены в сравнении с январскими выросли на 40%, а потом осенний спад. Но вопреки ожиданиям покупателей, он оказался незначительным. Например, если в начале года однокомнатная квартира в хорошем районе города продавалась за $10 тыс., то к лету она подорожала до $20 тыс., а осенью такую же можно было купить за $18 тыс. Начиная с января нынешнего года риэлторы в один голос говорят о стабилизации цен и прогнозируют их дальнейший незначительный рост, который вызван несколькими факторами. Во-первых, спрос на рынке, как и раньше, значительно превышает предложение. Во-вторых, в Днепропетровске стремительно дорожает первичка — с начала года цены выросли на 20%, причем застройщики говорят, что это далеко не предел.

Естественно, многие покупатели не готовы на такие траты и будут подыскивать себе квартиру на вторичном рынке. Причем в последнее время днепропетровцы все меньше гонятся за престижем и руководствуются при приобретении жилья здоровым прагматизмом. Двухкомнатной квартире в центре за $55–60 тыс. они скорее предпочтут трехкомнатную в районе поскромнее, но с хорошо развитой инфраструктурой за $40–50 тыс.

В прошлом году, по оценкам маркетинговой компании DMG-Alliance, таковых было более 50% от общего количества покупателей, тогда как в центре искали жилье менее 20%. Исследователи занимались и выяснением антипатий горожан. Как оказалось, почти половина потенциальных покупателей квартир категорически проигнорировали бы жилмассивы Мирный и Северный, 26% вообще не хотят жить в спальных районах, а 22% не купили бы квартиру в центре. Самыми привлекательными для опрошенных днепропетровцев оказались районы, прилегающие к центру города.

Если речь идет об основной категории потребителей 3–4-комнатных квартир — молодых семьях со стабильным ежемесячным доходом $1,5 тыс. и возможностью получить долгосрочный кредит в банке, то эксперты говорят, что старые трехкомнатные квартиры стоимостью ниже $58 тыс. ими даже не рассматриваются. По словам директора DMG-Alliance Александра Москальца, 32% таких покупателей не хотят связываться с ремонтом и подыскивают жилье улучшенной планировки в домах, построенных в 80-х годах прошлого века по чешским проектам. Остальные же стремятся приобрести новые квартиры общей площадью 90 кв. м — с кухней не менее 14 кв. м и лоджией, в домах с изолированным двором и хорошим социальным окружением. Средняя цена на жилье такого класса в Днепропетровске сейчас составляет $66 тыс.

Горожане оценили комфорт жилмассивов

В целом днепропетровские риэлторы подтверждают общую тенденцию к сближению цен на вторичном рынке города. Но при этом отмечают, что квартиры на жилмассиве Победа, расположенном в правобережной части города, относительно недалеко от центра, по набережной Днепра или на массиве Тополь, все же пользуются большим спросом, чем в микрорайонах Красный Камень, Коммунар, Парус, на проспекте Петровского либо же на левобережных жилмассивах. Квартиры на Победе и Тополе в среднем стоят на 15–20% дороже остальных периферийных массивов. Наименее популярны в Днепропетровске жилмассивы Мирный и Северный (5% покупок), где отсутствует современная инфраструктура.

Обратной стороной выравнивания спроса на жилье на новых днепропетровских жилмассивах с современной инфраструктурой маркетологи видят падение спроса и, соответственно, цен на вторичку в районах, которые не соответствуют растущим потребностям жителей. Например, по данным аналитиков ООО «Инкон-Центр», входящего в консалтинговую группу «Каупервуд», если еще в феврале средняя стоимость жилья в группе низких цен, к которым эксперты относят наиболее удаленные массивы Днепропетровска — Фрунзенский, Приднепровский, Левобережный-1–2, Западный, Северный, Березинский, Юбилейный, а также 12-й квартал и проспект Петровского, росла, то уже в марте наметилась тенденция к ее спаду. Тогда же на проспекте Петровского было зафиксировано самое низкое по цене предложение — $218/кв. м. Для сравнения, самая высокая цена жилья отмечена в Нагорном районе ($3587/кв. м). По данным «Инкон-Центра», с начала года наиболее активно повышалась стоимость вторичного жилья в центре, Нагорном районе и внизу улицы Рабочей. Квартиры же в большинстве «спальников» росли в цене умеренно.

Центр остается дорогим

Несмотря на снижение спроса на жилье в центральной части города, цены там остаются высокими и зависят от состояния жилищного фонда. Как сообщили «ДС» в агентстве недвижимости «Элит-Сервис», сейчас в домах позапрошлого века — так называемых екатеринках — иногда можно найти жилье по цене хрущевки на окраине (однокомнатную квартиру — за $18 тыс.), но если дом удачно расположен и недавно был реставрирован, то екатеринка может стоить и до $60 тыс. Достаточно велик разброс цен на сталинки — двухкомнатные квартиры стоят $20–60 тыс. Дороже всего квартиры в «чешках» или в новостройках, выставленных на продажу на вторичном рынке, — $30–35 тыс. за однокомнатную, до $60 тыс. — за двухкомнатную и до $160 тыс. — за трехкомнатную квартиру. Минимальная стоимость жилья в городе сейчас составляет $12 тыс. за однокомнатную квартиру в малосемейке. Самая дешевая хрущевка стоит на $5–7 тыс. больше, а сталинка — в два раза дороже малосемейки. Двухкомнатные квартиры обойдутся не дешевле $20 тыс., а трехкомнатные — от $38 тыс. По прогнозам экспертов рынка недвижимости, в течение нынешнего года цена на жилье эконом-класса в Днепропетровске может вырасти на 10–15%, бизнес-класса — на 25–30%, а класса элит — на 15–20%.

Инф. Деловая столица