Несмотря на нестабильность политико-экономической ситуации, реализовать успешный проект в Украине вполне возможно. Эксперты DTZ проанализировали план девелопмента оптимального торгового центра «с нуля» и до момента его открытия на примере некоторых ключевых этапов развития ТРЦ Forum Lviv, в котором компания участвовала с самого начала.

Ключевыми этапами девелопмента ТРЦ являются:

1. Объективно оцениваем, что мы имеем на исходном этапе

Анализируем участок на предмет его наилучшего использования, оцениваем необходимые финансовые ресурсы, а также анализируем мировую практику девелопмента объектов торговой недвижимости. Если участок подходит для строительства торгово-развлекательного центра, но необходимо проектное финансирование или специализированный опыт мирового уровня, привлекаем стратегического партнера.

При выборе стратегического партнера важно обратить внимание на опыт компании и ее репутацию на рынке.

Владимир Мысак, директор департамента рынков капитала в компании DTZ рассказывает: «В 2007 году в компанию DTZ обратился Владимир Женчак, владелец компании «Галерея Центр». В собственности компании был земельный участок, расположенный в центральной части Львова. Поскольку господин Женчак уже имел опыт реализации коммерческих объектов на локальном рынке, то он понимал, что участок подходит для строительства качественного торгово-развлекательного центра. Для успешной реализации проекта было принято решение сотрудничать с опытным стратегическим партнером-девелопером, и именно привлечение такого участника в проект стало задачей для компании DTZ.

После проведения экспертного экспресс-анализа, подтвердившего целесообразность строительства на данном участке объекта торговой недвижимости, компания DTZ занялась поиском партнера для данного проекта. За достаточно короткий срок, объектом заинтересовалась компания Multi Development – известный и опытный нидерландский девелопер, в портфеле которого на то время было большое количество качественных торгово-развлекательных центров в Европе и Турции. Результатом успешных переговоров, стало формирование совместного предприятия для развития ТРЦ Forum Lviv».

Владимир Женчак, владелец компании «Галерея Центр», делится опытом: «На начальном этапе опыт компании DTZ был очень полезным при определении оптимального партнера (девелопера) для реализации проекта, поскольку в 2007 году в Украине было представлено много различных девелоперских компаний, и выбор наилучшего партнера для данного проекта – это заслуга компании DTZ».

2. Разрабатываем оптимальную коммерческую и архитектурную концепцию ТРЦ и тестируем спрос арендаторов, уделяя должное внимание показателям будущей доходности объекта

Если выводы начального анализа о наилучшем использовании участка указывают на то, что участок подходит для строительства торгового центра, определяем его оптимальную концепцию.

Хорошая концепция ТРЦ должна учитывать:

• характеристики участка и его расположения

• целевую аудиторию

• спрос со стороны арендаторов

• настоящие и будущие рыночные условия

Помимо этого, концепция должна быть реализуемой и гибкой, обеспечивая максимальную возможную доходность в долгосрочной перспективе и инвестиционную ликвидность объекта.

Далее, на основании тщательно проработанной общей коммерческой концепции ТРЦ разрабатываем его архитектурную концепцию. Оптимально сотрудничать с известным архитектурным бюро, имеющим опыт реализации именно проектов в сфере торговой недвижимости не только в Украине, но и на мировых рынках. В случае ТРЦ Forum Lviv, архитектурную концепцию разработало собственное архитектурное бюро Multi Development - T+T.

Однако вне зависимости от репутации и опыта архитекторов процесс разработки архитектурной концепции должен включать в себя взаимодействие с агентами по аренде. Это позволит удостовериться, что общий дизайн и, в особенности, планировки и размеры блоков соответствуют потребностям локального рынка. Команда DTZ была вовлечена в процесс разработки архитектурной концепции ТРЦ Forum Lviv, а именно, в анализ планировок и прогнозирование доходности в зависимости от выбранной концепции.

3. Начинаем работы по привлечению арендаторов в проект

Начиная с самого раннего этапа реализации, качественный торгово-развлекательный центр создается в тесном контакте с ключевыми арендаторами. Именно их требования учитываются при разработке концепции, и в уже существующую концепцию вносятся изменения, если того требуют изменившиеся рыночные условия.

После финализации концепции начинается процесс подбора «якорных» брендов, и операторы переходят к подписанию предварительных договоров аренды.

Функцию работы с арендаторами в большинстве случаев целесообразно отдать специализированной компании, которая обладает хорошими знаниями локального рынка и опытом реализации успешных ТРЦ, а также безупречной международной репутацией.

В ТРЦ Forum Lviv компания DTZ занималась подбором арендаторов в качестве со-эксклюзивного агента, а также предоставляла рекомендации по оптимизации планировочных решений, исходя из особенностей динамики украинского рынка.

«ТРЦ Forum Lviv был привлекателен для арендаторов благодаря многим факторам: правильно разработанной концепции, изначально сильному составу арендаторов (tenant-mix), удачной локации, репутации компании-девелопера. Соответственно, при условии грамотной организации всех этапов процесса девелопмента ТРЦ, интерес со стороны ритейлеров может быть высоким, даже несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране», – комментирует Антонина Пучко, Директор департамента торговой недвижимости в компании DTZ Украина.

4. При необходимости, привлекаем в проект финансового партнера

Нередко уже в процессе девелопмента ТРЦ возникает потребность в дополнительном проектном финансировании. Привлечение нового капитала – это продажа доли в проекте.

В ТРЦ Forum Lviv, компания DTZ помогла партнерам Multi Development и «Галерея Центр» привлечь важного миноритарного партнера – компанию «Будхаус Групп».

Владимир Мысак отмечает: «Сложность сделки состояла в том, что компания-партнер должна была соответствовать высоким квалификациям согласно требованиям Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), кредитующего проект девелопмента ТРЦ Forum Lviv на сумму более 50 млн евро».

5. Вводим объект в эксплуатацию

На данном этапе происходит подписание основных договоров аренды и получение права на ввод объекта в эксплуатацию.

«Обычно на данном этапе мы помогаем девелоперу контролировать различные процессы. В частности, мы продолжаем коммуницировать с арендаторами с целью удостовериться, что они закончат ремонтные работы и будут готовы к открытию в сроки, а все договора аренды будут подписаны в соответствии с согласованными ранее условиями », – делится опытом Антонина Пучко, директор департамента торговой недвижимости в компании DTZ Украина.
6. Планируем запуск ТРЦ

И, в завершение, немаловажным фактором является грамотная организация торжественного открытия торгового центра. Необходимо использовать все возможные ресурсы для обеспечения высокой заполняемости площадей ТРЦ и максимизации количества посетителей в день открытия. Также при планировании запуска проекта важно правильно выбрать время старта. Самое благоприятное время для открытия ТРЦ – начало нового сезона (SS или FW).

Дополнительным фактором успеха может стать получение поддержки со стороны местных властей.

«Говоря о торжественном открытии ТРЦ Forum Lviv можно отметить, что успешный запуск проекта стал возможным как благодаря компании Multi Development и ее партнерам, так и благодаря проактивному и позитивному подходу самого города Львова в вопросах привлечения и поддержки инвесторов. Данный проект является одним из примеров девелопмента во Львове, когда сам город активно поддерживает свое инвестиционное развитие», – отмечает Ник Коттон, Управляющий директор компании DTZ Украина.

Вывод: Успех проекта на всех этапах во многом зависит от правильно подобранной команды на старте. Часто для компаний очень затратным является содержание в штате соответствующих профессионалов, в связи с чем на рынке существует практика привлечения специализированных компаний (консультанты, управляющие компании, архитектурные бюро, консультанты по техническим вопросам и др.) на время реализации определенного проекта.
При подборе участников проекта важно руководствоваться следующими принципами:

• количество успешно реализованных проектов «с нуля», их долгосрочная операционная и коммерческая эффективность;

• профессиональный опыт и знания;

• репутация компании на локальном и международном рынках.

Учитывая то, что правильно выбранная локация, дизайн-проект объекта и набор арендаторов в комплексе имеют самое непосредственное влияние на будущий успех проекта, важно собрать профессионалов данных сфер на ранних этапах проекта. Это даст возможность максимально качественно разработать концепцию с учетом всех аспектов работы будущего ТРЦ.

И напоследок совет от Владимира Женчака, собственника компании «Галерея Центр»: «В условиях украинского рынка залогом успешной реализации ТРЦ являются профессионализм, терпение, настойчивость, а также умение рисковать. Лишь те, кто сумеет грамотно просчитать будущее рынка, смогут реализовать успешный проект. Также немаловажно в тяжёлых условиях современного рынка девелопмента иметь профессионального локального партнера для решения огромного количества проблем, которые возникают как на начальной стадии проекта, так и в процессе строительства».

abcnews.com.ua