Эксперты строительной отрасли о самых больших достижениях и потерях за последнее десятилетие.

Клавдия Бондарева, генеральный директор ФСК «Пагода»

Потерей считаю засилье временщиков-рвачей в строительной отрасли. Если 10-8 лет назад встречались интересные объекты с точки зрения архитектуры, градостроительства, концепции, качества, то сейчас правит в основном политика: «построить максимальное количество квадратных метров, дешевых — а потому убогих».

Владимир Мысак, директор департамента рынков капитала компании DTZ Украина

Говоря о самых больших достижениях, во-первых, можно отметить реализацию следующих масштабных инфраструктурных проектов: строительство дорог межгосударственного значения – дорога E40 (М06, Киев — Чоп); реконструкция и строительство спортивных объектов (реконструкция НСК «Олимпийский», строительство «Арена Львов», «Донбасс Арена», «Металлист-Арена»); строительство современных аэропортов (международный аэропорт «Борисполь», международный аэропорт «Киев» (Жуляны), международный аэропорт «Львов», международный аэропорт «Донецк»). Реализация этих проектов позволила повысить эффективность путепроводов (логистики) и туристическую привлекательность страны. Во-вторых, достижением стала реализация современных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Среди них можно назвать строительство современных торгово-развлекательных центров (ТРЦ Forum Lviv, ТРЦ Sky Mall, ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Respublika), а также строительство современных бизнес-центров (БЦ 101 Tower, БЦ IQ Business Center, БЦ «Подол Плаза», БЦ «Леонардо», МФК Gulliver). Реализация этих проектов модернизировала отрасль. Строитель начал лучше понимать потребность конечного пользователя. Эффективность управления такими зданиями повысилась, что позволило многим компаниям снизить операционные затраты.

На мой взгляд, большинство потерь стали следствием военного конфликта на востоке страны. К самым большим потерям можно отнести урон, нанесенный инфраструктуре региона (аэропортам региона, путепроводам и т.д.). Относительно других потерь, то ими стали упущенные возможности строительства объектов коммерческой недвижимости. К ним можно отнести многие проекты в сегментах офисной и торговой недвижимости, которые анонсировались, но не были реализованы.

Игорь Гурьев, независимый эксперт

Для того чтобы говорить о потерях и достижениях, прежде всего надо вспомнить, что за последние десять лет Украина прошла два жестких экономических кризиса. А строительная отрасль, как известно, одна из первых реагирует на экономические катаклизмы.

В 2008 года объемы строительства росли как на дрожжах. Рост происходил на фоне отсутствия достаточного количества профессиональных компаний во всех сегментах строительного рынка. Все сколько-нибудь качественные участники рынка были нарасхват. Тем не менее, большое количество строящихся и еще большее количество проектируемых объектов давали возможность строителям/проектировщикам получать ценный опыт и развиваться. Кроме того, на рынок стали приходить западные компании, привлеченные перспективами Украины. Они, так или иначе, влияли на рынок, приносили новые знания и технологии. Кризис, как удар об стену, резко затормозил развитие рынка.

Уверен, что если бы не кризис 2008 года, строительная отрасль была бы на принципиально другом уровне развития, нежели сейчас. Дальше строители адаптировались и снова пошло движение вперед, пусть и не такими темпами, как раньше. В 2014 очередной кризис снова откинул рынок на много лет назад. Не все остались на рынке, те же, кто его не покинул, в подавляющем большинстве выживают.

Резюмируя, я бы сказал, что самая большая потеря – это те знания и опыт, которые украинский строительный рынок не получил за последние восемь лет из-за стагнации.

О достижениях говорить сложнее, наверное, это то, что, несмотря на все сложности, сейчас уже есть компании, работающие по мировым или близким к ним стандартам

Максим Копейчиков, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры»

К основным достижениям можно отнести два, и одно из них логично проистекает из другого: отрасль жива и развивается, количество новостроек в инвестиционно привлекательных городах не уменьшается несмотря на кризис. Это то, чем можно похвастаться. Причиной этому, среди прочего, является то, что украинский парламент в свое время едва ли не впервые оперативно отреагировал на происходящие в стране изменения (читай – кризис 2008-2009) и принял необходимые законы – сначала «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» и «О внесении изменений в законодательные акты относительно содействия строительству», существенно упростившие деятельность застройщиков, затем – без преувеличения знаковый Закон «О регулировании градостроительной деятельности», который дал новый импульс замершему было рынку.

К потерям можно отнести многочисленные удары по репутации строительных компаний, начавшиеся с «Элита-Центр» и «УкрАзияБуд», продолжившиеся скандалами с менее известными фирмами, и не прекращающиеся поныне. С другой стороны, эти репутационные скандалы способствуют установлению на рынке цивилизованных правил игры, выводу с рынка случайных лиц и «строителей пирамид», более скрупулезному подходу инвесторов, что стимулирует и застройщиков работать прозрачнее и не выходить за рамки правового поля.

Юлия Горох, коммерческий директор компании «Интергал-Буд»

Самые большие потери строительная отрасль Украины понесла все-таки в 2008-2009 годах. В те годы цены на недвижимость обвалились практически вдвое. Многие компании были вынуждены уйти с рынка, оставив множество недостроев и обманутых покупателей. Как следствие, доверие к застройщикам пропало. Строительная отрасль Украины восстанавливалась около трех лет, но цены так и не и не вернулись к уровню 2008 года.

Сегодня застройщики переживают также непростой период. Тяжелая экономическая ситуация, военные действия на востоке страны, постоянный рост инфляции и обесценивание гривны, энергетический кризис — имеют прямое влияние на строительную отрасль.

Еще одна проблема наших дней — недострои. В Украине возводится около 17 тыс. объектов, при этом более 50% из них заморожено. Общая площадь остановленных строек составляет около 5,5 млн кв. м. Только в Киеве временно приостановлено строительство почти 200 объектов, а 13 — законсервировано.

Из достижений хочется вспомнить существенное упрощение разрешительной процедуры в строительной отрасли: уменьшено количество разрешительных документов и согласительных процедур, в несколько раз сократилось время их прохождения.

Также хочется отметить активное использование энергосберегающих технологий. При постоянном повышении цен на традиционные энергоносители такие меры приобретают особую актуальность. Во всем мире уже давно используют новые технологии, оборудование и строительные материалы, применение которых позволяет сделать здание энергоэффективным. В Украине резервы для экономии энергии в жилом секторе просто колоссальные.

Дмитрий Сенниченко, глава офиса компании JLL в Украине

Основным достижением в сфере девелопмента за последнее десятилетие можно назвать значительно возросший профессионализм девелоперов. Действительно, их подход стал более взвешенным, основанным на экспертизе рынка, решения принимаются на базе факторов потенциального риска и ожидаемой доходности. Кроме того, сейчас большинство девелоперов ориентируются на тот или иной специфический сегмент недвижимости, они понимают ценность квалифицированных специалистов по анализу рынка и разработке качественных концепций, которые были бы конкурентны в долгосрочной перспективе.

Что касается неудач или слабых мест в девелопменте, то среди них я бы в первую очередь отметил земельные участки, которые в период строительного бума были застроены непрофессиональными, зачастую и вовсе странными объектами, которые в настоящее время совершенно не соответствуют мировым качественным стандартам. Некоторые из них портят облик города, некоторые неэффективно работают, при этом занимают выгодные и удачные локации. По моему мнению, сейчас и в будущем нужно активно содействовать реализации комплексных, целостных решений по развитию городской среды с точки зрения недвижимости, то есть продвигая программу КОТ, что давало бы позитивный «выхлоп» и для девелоперов, и для потребителей, удовлетворяя их ожидания и запросы.

Максим Микитась, президент Украинской государственной корпорации «Укрбуд»

Несмотря на все трудности и кризисы, за последние годы строительная отрасль технологически развивалась. Создание современных стройматериалов, прогрессивные технологии, инновационные подходы в строительстве – все это позволяет говорить о том, что стандарты стройиндустрии растут не только с каждым десятилетием, а практически с каждым годом. Сейчас существуют проекты и проектные решения, которые раньше казались просто несбыточными в силу технологических причин.

Но за ростом технического прогресса, увы, не успевает отечественное законотворчество. К сожалению, за последнее десятилетие у нас так и не появилась четкая нормативно-законодательная база, которая позволила бы строителям не кланяться чиновникам, не отбиваться от псевдообщественников и не выслушивать надуманные обвинения от десятков контролирующих органов. Наибольшая угроза для градостроителей заключается именно в несовершенном законодательстве.

Экономический спад больно бьет по строителям, но кризисы мы переживали и раньше, переживем и нынешний. Надеюсь, с наименьшими потерями. Но, пожалуй, одна из насущных проблем — отечественные правовые нормы, которые безнадежно отстают от реалий сегодняшнего дня.

При этом я остаюсь оптимистом – ведь люди все равно будут нуждаться в жилье, а стало быть, запрос на строительство и строителей будет всегда, а отрасль будет развиваться.

Александр Бородкин, партнер ЮФ «Василь Кисиль и партнеры»

На протяжении предыдущих 10 лет законодательное регулирование строительной отрасли менялось так же быстро и подчас радикально, как бурно развивалась и сама отрасль.

Вспомним, что как раз около 10 лет назад произошел известный скандал вокруг строительных площадок группы «Элита-Центр». Скандал получил широкую огласку и показал, насколько несовершенным было правовое регулирование строительной деятельности в то время. В первую очередь это касалось механизмов привлечения денежных средств частных инвесторов в строительство жилья. Уже декабре 2005 года в ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» внесено положение, согласно которому инвестировать и финансировать жилищное строительство можно только через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), целевые облигации, а до 2010 года – еще и негосударственные пенсионные фонды (НГПФ).

Такое ограничение дало существенный толчок развитию законодательства об указанных финансовых инструментах. Начиная уже с 2005 года в законодательство о ФФС, ФОН, ИСИ и облигациях, а также соответствующие налоговые законы вносятся изменения, позволившие им в короткое время изменить облик рынка первичного жилья. По мере увлечения застройщиков ценнобумажными и низконалоговыми способами привлечения средств в строительство начало развиваться также и законодательство о других ценных бумагах, опционах и других деривативах, ипотеке и закладных и проч. Интересно, что все эти инструменты в мировой практике преимущественно используются на фондовых рынках и в биржевой торговле, однако в Украине именно в строительной отрасли они стали наиболее востребованными. Сегодня разнообразие способов привлечения средств в строительство уже настолько велико, что назревает потребность в более глубокой реформе, возможно, с отходом от уже привычных ценнобумажных и других финансовых механизмов.

Бурное развитие строительного рынка в 2005–2008 годах и приход иностранных инвесторов вызвали необходимость более четкого регулирования правил игры, особенно в части взаимодействия с государственным аппаратом. Одними из первых были решены достаточно острые вопросы всевозможных отчислений и поборов с застройщиков – в форме т. н. паевого участия в развитии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры населенного пункта и других взносов, а также согласования интересов застройщика и местной общины при строительстве новых объектов. В 2011 году был принят совершенно новый Закон «О регулировании градостроительной деятельности», которым полностью изменен подход к согласованию проектов строительства. Дальнейшие изменения в упомянутый и связанные с ним законы шли по пути упрощения регуляторных процедур для менее сложных объектов, внедрения принципа единого окна, декларативного принципа при получении разрешений, упрощения порядка узаконивания небольших самостроев предыдущих годов и т. п. Сформировавшаяся регуляторная картина строительной отрасли сегодня является достаточно проработанной и логичной. Дело сейчас, скорее, за повышением качества исполнения существующих законов, и действенного контроля такого исполнения.

Относительно недавно – с начала 2013 года — наконец-то запущена реформа регистрационной системы прав на земельные участки и объекты недвижимости. Реформа готовилась с 2004 года, но все это время оставалась только на бумаге. С 2013 года все права регистрируются в едином реестре, электронном, доступном по всей Украине посредством государственных регистраторов и нотариусов. Полностью электронным и единым по всей Украине стал и Государственный земельный кадастр. Эти изменения облегчили застройщикам решение как земельных вопросов на этапе начала развития проектов, так и оформление прав на построенные помещения. На повестке дня – вопрос учета имущественных прав на строящиеся объекты, который, вероятно, нужно решать вместе с вопросом о способах привлечения средств в строительство от частных инвесторов.

За предыдущие 10 лет строительная отрасль пережила и несколько кризисных явлений. Однако с точки зрения регулирования эти уроки были использованы для улучшения законодательных подходов к тем или иным вопросам. Иногда это были временные решения, такие как запрет расторгать договоры аренды земли, если строительство хоть и замедлилось, но все же ведется. А иногда внедрялись целые новые правовые институты, например, такие как аренда жилья с выкупом, программы строительства доступного жилья и прочие.

Сегодня отрасль борется с очередным экономическим кризисом. Многие регуляторные, валютные и налоговые решения правительства в связи с этим несколько сковывают застройщиков. Время от времени в парламенте регистрируются инициативы, пытающиеся отменить дерегуляторные приобретения нескольких предыдущих лет и усложнить жизнь застройщикам. Но хочется верить, что здравый смысл победит откровенно популистские решения, а из сегодняшнего кризиса строительная отрасль выйдет с новыми приобретениями и наработками, которые снова дадут положительный толчок другим смежным отраслям и стране в целом.

Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate

На мой взгляд, самыми большими и глобальными достижениями на строительном рынке Украины за последние десять лет являются следующие:

• строительный рынок стал более открытым для вхождения новых игроков, что повлекло за собой усиление здоровой конкуренции;
• рынок развернулся в сторону покупателя. Правило, когда спрос диктует предложение, стало ключевым и в строительной сфере. У нас долгие годы была телега впереди лошади. Покупатели выбирали из того, что есть, а их влияние на продукт было минимальным. Теперь компании изучают предпочтения покупателя в расположении объектов, планировках, архитектурных решениях и «идут» за покупателем;
• строительная отрасль начала сегментироваться, и каждый сегмент формирует большее количество ценностей для своих клиентов. Крупные строительные компании проигрывают в эффективности небольшим девелоперам, активно применяющим аутсорсинг функций проектирования, подрядного строительства, продажи и эксплуатации недвижимости. Покупатели от этого только выигрывают.

Виктория Рыльцева, генеральный директор компании «Проконсул»

Среди основных достижений стройотрасли Украины за последние 10 лет можно назвать следующие:

• это был самый успешный период развития отрасли за время независимости Украины по темпам строительства (особенно 2006-2007 год);
• появились новые технологии строительства и усовершенствовались существующие. Стали более активно применяться энергосберегающие технологии;
• появились новые строительные материалы, позволяющие улучшить показатели энергоэффективности и прочности возводимых зданий и сооружений, сократить темпы строительства объектов без потери качества;
• более активно стали использоваться строительные материалы отечественного производства;
• наметилась тенденция к переходу от точечной застройки к генеральным планам развития территорий;
• был принят ряд законодательных изменений, направленных на развитие градостроительства, стройотрасли. Продолжается работа над усовершенствованием нормативной и законодательной базе в сфере строительства;
• в результате «естественного отбора» строительных компаний после кризиса в 2008 г. на рынке остались лишь наиболее устойчивые застройщики/девелоперы, способные достаточно быстро приспосабливаться к изменениям рыночной конъюнктуры;
• строительная отрасль являлась стимулом для развития других отраслей и сфер экономики (производство строительных материалов, грузоперевозки, рынок недвижимости, рынок земли, банковский сектор и т. д.);
• развитие стройотрасли способствовало (и способствует) развитию городской инфраструктуры.

В целом, за последние 10 лет строительные компании приобрели колоссальный опыт, смогли повысить уровень своего профессионализма. Стало понятно, что залогом успеха любого проекта является не только удачное месторасположение будущего объекта, а так же тщательно проработанная концепция, сформированная в привязке к конкретному месту и учитывающая кратко- и среднесрочные перспективы развития рынка недвижимости и экономики в целом.

В то же время за последнее десятилетие наметились определенные негативные тенденции, которые являются сдерживающим фактором для дальнейшего активного развития стройотрасли:

• сокращение объемов банковского кредитования стройотрасли после кризиса 2008 г., минимальная государственная поддержка – строительным компаниям в большинстве случаев приходится рассчитывать на собственные ресурсы и резервы;
• экономический кризис привел к серии банкротств, появлению обманутых инвесторов, увеличению количества долгостроев и замороженных объектов, а также количества проектов, оставшихся лишь на бумаге;
• сокращение профессиональных кадровых резервов и базы для их подготовки. Это является результатом снижения престижа строительных профессий и отсутствия государственных программ стимулирования подготовки соответствующих кадров. Многие из работающих сегодня крупных строительных компаний начинали свою деятельность еще при СССР, новые же компании далеко не всегда имеют должный уровень профессионализма и добросовестный подход к реализации проектов;
• сокращение количества свободных земельных участков, сложности при получении земельного участка для нового строительства. Это может привести к оттоку профессиональных компаний с рынка Украины – отдельные строительные компании («Альтис-Холдинг», «ТММ», «Основа-Солсиф», «Альтком», «Герц») уже изучают рынки других стран.

Таким образом, экономический кризис стал существенным ударом для строительной отрасли. Однако под влиянием кризисных явлений произошла и продолжается качественная трансформация рынка, поскольку эти сложности стимулируют компании к поиску новых подходов к строительству, новых форматов недвижимости, новых рыночных ниш.

stroyobzor.ua