О концепции реформ в строительной отрасли страны, о привлечении инвестиций в строительство рассказал РБК-Украина глава Украинской строительной ассоциации (УБА - Українська будівельна асоціація) Лев Парцхаладзе.

РБК-Украина: Какие основные изменения в законодательство предусмотрены концепцией реформ Кабинета министров и УБА?
Лев Парцхаладзе: До сих пор, в основном, мы работаем по советским нормам. Настало время реформировать строительное законодательство. Мы благодарны вице-премьер-министру Сергею Тигипко и Минрегионстрою за инициирование этого процесса, в результате чего УБА стала одним из соавторов законопроекта. Революционным должно стать упрощение процедур, сокращение сроков получения разрешительной документации и введения в эксплуатацию объектов. Также новым принципом станет получение застройщиками не просто земельных участков, но «рамочных» проектов для инвестирования и строительства. Будет жесткое определение ответственности чиновников и будет применяться принцип «молчаливого согласия», и также многое другое, что позволит снизить стоимость строительства на 10-20%, уменьшить коррупцию на 90% и в десятки раз увеличить привлечение инвестиций в отрасль.
Мы хотим добиться того, чтобы оформление земельного участка занимало не более 50-60 дней, получение ордера на строительство - около 50 дней, и введение в эксплуатацию - не более 10 дней. Отмечу, что по существующей процедуре, вышеописанный процесс длится 475 дней. Более того, если застройщик обращается в местные советы за получением документации, чиновник может месяцами, годами не принимать решение и таким образом блокировать процедуру строительства. И это - основная коррупционная составляющая - получить разрешения чиновников, в том числе получить согласие местных советов.
Поэтому наше предложение: городской совет не утверждает каждый отдельный проект строительства, а инвестор приобретает участок на конкурсной основе. Это станет возможным, когда в каждом городе Украины будет разработан и введен современный зонинг и заработает градостроительный кадастр.
Также мы предлагаем, чтобы выдача разрешений на строительство выдавалась под объект, а не юридическому лицу, которое на этапе развития проекта может меняться. При продажах проекта, к примеру, и замене юрлица должно сохраняется целевое назначение объекта. Такое нововведение приведет к тому, что товаром на рынке будет не земля, а объект строительства. Ведь сегодня торгуют землей. А цена земли зависит от того, какой объект на ней планируется построить. Если дом в 100 этажей - это одна цена, а если в этом районе действует ограничение высоты, то цена земли резко падает. Если разрешения на строительство будут выдаваться непосредственно под объект, то уже только от этого фактора инвестиции в строительную отрасль увеличатся в десятки раз.
РБК-Украина: Как вы планируете снизить коррупцию среди чиновников?
Л.П.: Мы предлагаем каждому городу создать зонинг. Это разметка всего города, где определены все необходимые городу будущие строения в соответствии с их целевым назначением. В этом документе уже собраны все заключения компетентных инстанций на каждый конкретный объект: согласования пожарников, экологов, санстанции и других служб. И инвестор получает право на строительство данных объектов на конкурсной основе. То есть, строительная компания может планировать строительство исключительно в рамках этого зонинга, и только объектов с тем целевым назначением и этажностью, которое там указано. В таком случае город развивается гармонично, и мы можем контролировать возможные транспортные пробки, например, потому, что развитие коммуникаций уже становится больным вопросом. Суть в том, что предлагается сделать заказчиком строительства не частные компании, а городские администрации. И это принципиально новый и правильный взгляд.
РБК-Украина: Какая стоимость создания зонинга и градостроительного кадастра?
Л.П.: По подсчетам Минрегионстроя, их стоимость составляет около 500 млн грн для всей Украины.
РБК-Украина: Но ведь подготовка такого обширного и глобального документа займет немало времени. Что вы предлагаете для ускорения процесса?
Л.П.: Важно мотивировать местные советы быстро создать такой градостроительный зонинг. На прошлом заседании правительства под руководством Николая Азарова обсуждался вопрос введения моратория на получение разрешений на строительство до момента создания таких документов. То есть, в городе не сможет быть начата ни одна стройка без утвержденного зонинга и, таким образом, местные советы будут стимулированы поскорее создавать градостроительные документы. Также будет разработан механизм, при котором инвестор может помочь в создании такого зонирования. В моей практике был опыт, когда мы осуществляли проект в Киеве, и местная районная государственная администрация попросила нас разработать детальный план застройки на территории в 16 га. Хотите делать проект - покажите, как он будет сочетаться с будущей инфраструктурой микрорайона. Это не такие большие деньги, но таким образом можно стимулировать создание подобного документа. Местные советы не заинтересованы делать это по своей инициативе, поскольку их лишают рычагов влияния на застройщиков.
Согласование зонирования большой территории не лоббирует ничьи интересы. Город заинтересован сделать планирование гармоничным, качественным. А когда компания приходит за разрешением на строительство, она не может поменять то, что есть в зонинге. Таким образом, по данной процедуре, когда компания приходит за разрешением на строительство, она смотрит в градостроительный зонинг, где ей как в справочной описывается, какие есть ограничения, и она не должна получать разрешения в городском совете. Если компания приносит проект, соответствующий всем нормам, то автоматически его (разрешение) получает.
Также в наших реформах мы добиваемся введения принципа «молчаливого согласия». Если нет ответа от чиновника в течение установленного срока, то решение автоматически положительное. Таким образом, мы блокируем коррупционеру возможность «давить» на застройщика. Если он подает все документы, и чиновник не отвечает, то решение принято в пользу инвестора. Я не могу сказать, что мы победим коррупцию на 100%, но на 90% этот эффект будет заметен.
При этом мы добиваемся введения ответственности чиновников за задержку ответа. Если чиновник один раз не ответил вовремя - ему выписывается штраф. При втором нарушении - увольнение.
Есть также идея наработать банк проектов, которые будут предлагаться инвесторам. Мы предлагаем сделать предварительную регистрацию квартир в БТИ - еще до продажи. Это сделает невозможным появление структур, подобных «Элита-центру», когда квартиры продаются нескольким покупателям одновременно.
И есть еще масса других положительных инициатив, но их слишком много, чтобы здесь все перечислять.
РБК-Украина: Повлияют ли предложенные реформы на стоимость жилья?
Л.П.: Мы уже говорили, что реформа обеспечит снижение себестоимости строительства от 10 до 20%. Чем дольше инвестор получает ордер, тем больше расходы на команду, на аренду, плюс коррупционные издержки. Это цифры, которые невозможно прогнозировать.
РБК-Украина: А как вы относитесь к предложениям передать право утверждения генплана городов-миллионеров от городских советов Президенту или правительству?
Л.П.: Это предложение в рамках принципа: генплан населенного пункта должен утверждаться вышестоящим органом власти. Когда говорим об утверждение генплана аппаратом Президента или правительством, то, в таком случае, предлагается утверждать не генплан, а принципы развития генплана. Такие принципы, как плотность населения, этажность, экологические нормы, инженерные, транспортные, архитектурные нормы и пр.
Требуется все эти уровни определить и утвердить, и на их основании создавать документ, где вся подобная информация будет зафиксирована. Необходимо создать такие условия, при которых не было бы противоречий между застройщиками и местными жителями.
РБК-Украина: Вы предлагаете значительное сокращение разрешительной документации. Не приведет ли это к снижению ответственности инвестора, а значит, потере качества строительства?
Л.П.: Этот вопрос обсуждался очень долго. К примеру, вопрос введения здания в эксплуатацию. Сегодня необходимо проходить все инстанции и собирать подписи. Если это сделал - значит, объект введен в эксплуатацию. Но ведь некоторые могут и взятку дать. Подпись можно получить и через суд, и тогда кто несет ответственность? Мы предлагаем в корне изменить эту систему. Если поставщик коммунальных услуг: воды, газа, электричества, подключает все коммуникации и подписывает акт, то фактически здание должно быть введено в эксплуатацию декларативным методом, т.е. критерии введения в эксплуатацию - это акты, подписанные поставщиками коммунальных услуг.
Если посмотреть по-другому, то ведь коммуникации не могут быть подключены к не готовому зданию.
Хотя, все равно, мы исходим из того, что глобально ответственность за объект должен нести инвестор.
По экспертизе, думаю, тут должны быть разные подходы. Объекты высокой сложности, 4-го, 5-го уровня, - атомные станции, мосты и др. - должны инспектироваться по более жесткому контролю для максимальной безопасности. Если же говорить о менее сложных технологических объектах, то там, возможно, не обязательно проводить экспертизу всего проекта, хотя там должна присутствовать пожарная экспертиза, оценка конструкций и экспертиза геологии в обязательном порядке.
Остальное - это дело инвестора. Если он сомневается, то может заказать частную экспертизу на стороне, может застраховать объект, - это его право. Наша основная проблема в том, что у нас нормы советские. Необходимо поменять отношение - идти от мотивации, а не по принципу: подпись стоит - значит, все хорошо. Ведь получив разрешение, можно допустить нарушения в строительстве. Этот вопрос должен лежать на ответственности инвестора и тогда он будет четко контролировать качество.
РБК-Украина: Когда будет первый положительный эффект от данных реформ?
Л.П: Если мы примем реформу, то через год-полтора появится масса новых проектов. Чем больше проектов - тем ниже себестоимость жилья. На сегодня у нас намного меньше готовых проектов, нежели требуется. А спрос и предложение - это два фактора, влияющие на рынок. За последние год-два нового строительства почти не начиналось. Самое важное, что при принятии данной концепции реформ можно будет намного быстрее и больше строить, и увеличение количества предложения положительно повлияет на платежеспособный спрос, что приведет к существенному росту инвестиций и реальному снижению себестоимости жилья и лучшей цене для потребителя.
Мы предлагаем также после введения закона создать экспертно-наблюдательный совет, в состав которого обязательно должны быть включены представители не государственных профессиональных кругов. Главная задача этого совета - постоянный мониторинг за эффективностью действий закона и возможности его корректировки.
РБК-Украина: А как вы оцениваете планы министерства по поводу сноса «хрущевок» в центральной части Киева и постройке на их месте новых современных зданий?
Л.П.: Это неизбежный эволюционный процесс развития мегаполиса. Город будет уплотняться, развиваться, расти вверх. Весь мир такой - он застроен очень плотно и рационально, особенно в центральной части.
Что касается «хрущевок», то необходимо подкорректировать законодательство. Для экономической целесообразности такого проекта, необходимо расселять не по количеству жильцов в квартире, но предоставлять собственникам квартиру с увеличением имеющейся площади на 30-35%. Тогда людям будет выгодней получить квартиру в новом доме, а застройщику участвовать в проекте и строить новый дом, чтобы объем строительства нового дома был как минимум в три раза больше, чем «хрущевка». И здесь, конечно, нельзя будет обойтись без комфортного кредитования застройщиков и доступной (рациональной) ипотеке для тех, кто будет покупать коммерческие квартиры в рамках проекта переселения "хрущевок". Но когда-то нам все равно придется решать эти вопросы.

Беседовал Виталий Рабинович

Инф. rbc.ua