Податкові збори про продажі квартири фізичними особами в Україні 2020-2021 рік

        Мене звати Єгор і я та сама людина, що розповідає новини в одній зі столичних агенцій вже 15 років. Нещодавно отримав новий досвід — продав квартиру. Маю чим поділитися, а саме про податки, які чекають кожного продавця квартири.  

        Рішення продати власну квартиру я прийняв наприкінці осені. Знайшов спеціаліста по оцінюванню нерухомості. Оплатив послугу й отримав довідку, що вартість мого житла складає 100 000 доларів. Непогано, як для Києва? Так і я подумав, але ще не знав про податки, які потрібно сплатити. Сума зборів різна, але зазвичай це тризначні числа в доларах США. 

Серед знайомих знайшлись досвічені в цій галузі та порадила професійного нотаріуса. 

      Зідзвонився з Чуловським Володимиром Анатолійовичем і домовився про зустріч. Офіс нотаріуса знаходиться в центрі Києва на вул. Гончара. Не знаю чого я очікував. Володимир, на перший погляд, був не старше 40 років. Цікавий співрозмовник та професійний нотаріус, він погодився на невелике інтерв'ю. Володимир поділився корисною інформацією щодо купівлі-продажу нерухомості. В нього цікавий блог на Фейсбук, де розказано про різні нотаріальні нюанси. 

Далі читайте інтерв'ю з моїми питаннями та чіткими відповідями спеціаліста.

Володимир, з огляду на непередбачуваність минулого року розкажіть чи вплинуло це якось на кількість угод купівлі-продажу нерухомості в порівнянні з 2019 роком? 

Приватний нотаріус Володимир Чуловський: «В плані точних показників краще орієнтуватись на офіційний звіт Мін'юсту. За звітний період 2019 року було проведено понад 66 000 операцій з нерухомістю. З них більше півсотні тисяч — це угоди купівлі-продажу».

Якщо дивитись загалом за останні роки кількість таких операцій збільшується чи зменшується? 

Нотаріус Чуловський: «Починаючи з 2018 року кількість договорів зросла на 3-5%».  

Не думаю, що всі добре розуміються в нотаріальних питаннях. Володимире, поясніть, будь ласка, в яких випадках необхідно звертатись до нотаріуса при продажі квартири? 

Нотаріус Чуловський: «Передавати право власності на квартиру чи інше нерухоме майно можливо лише за участі нотаріуса. Державний чи приватний нотаріус  допоможе оформити купівлю-продаж, спадщину, обмін та інше». 

Особисто мене хвилює, які податки мені потрібно платити після продажу власної квартири?

Нотаріус Чуловський: «При кожній угоді купівлі-продажу обов'язково треба платити два види збору:

• державне мито — 1%;

• Пенсійний фонд — 1%, має бути внесений покупцем. 

Законодавчі норми передбачають додаткові податки за певних умов:

• військовий збір — 1,5%;

• Податок на дохід фізичних осіб — 5% для резидентів, 18% для нерезидентів України. 

         Далі розберемо кожен збір для договору купівлі продажу, що діють в Україні у 2020 році, окремо.

Податок на доходи фізичних осіб в Україні (ПДФО) — пояснює 

Чуловський Володимир Анатолійович, нотаріус Київського

 нотаріального округу

Володимир Анатолійович, коли й в якому розмірі потрібно сплачувати ПДФО? Є нормативні документи, що регулюють це питання? 

        Чітке визначення податку на доходи фізичних осіб дає Чинний Податковий кодекс України. В документі також прописані умови, за яких його потрібно платити. 

1. Фізична особо повторно за календарний рік продає нерухомість.

2. Об'єкт нерухомості знаходиться у власності менше ніж три роки. Крім випадків, коли майно отримано в спадок.

Розмір ПДФО фіксований і складає для резидентів 5%, для нерезидентів — 18% від ціни або оцінювальної вартості квартири. 

Варто нагадати, що вартість в акті оцінки не може бути нижчою за ринкову, яка контролюється в загальнодоступних джерелах. 

Ситуацію з моєю квартирою Ви вже знаєте. Чи маю я платити цей податок? 

Ні. Тому що Ви вперше продаєте нерухомість за рік і володієте майном понад 3 роки. 

        «Цей податок Вам потрібно було б платити, якщо купили квартиру менш як три років тому або в цьому році вже продали 1-2 об'єкти нерухомості. Податок складав би 5% від 100 000 доларів — 5 тисяч». — нотаріус Чуловський  В. А.

Скільки треба платити зрозуміло. Суми чималі. Хто контролює всі ці платежі? 

Нотаріус — це податковий агент під час проведення угод купівлі-продажу. Ми з колегами контролюємо, щоб все було сплачено вчасно і в відповідних розмірах. 

За яких умов потрібно платити військовий збір і в якому розмірі?  

Досить просто для розуміння.

Якщо є умови для ПДФО, додатково потрібно заплатити 1,5% військового збору. 

Так само як і всі інші податки, він вирахується від ціни, а якщо вона менша то від оцінювальної вартості квартири.

Стосовно Вашої квартири цей збір платити не треба. 

Якби Ви придбали квартиру торік або продавали вже не перший раз за рік, то внесли б в державну казну 1500 $. — пояснив нотаріус В. Чуловський.

         Збір до Пенсійного фонду: хто і скільки платить — пояснює Володимир Чуловський, нотаріус

Володимире, на підставі чого виникає такий податок? Як правильно його вирахувати? 

Необхідність платити збір в Пенсійний фонд визначається Постановою КМУ №1740. Він становить 1% від ціни квартири. Платити його має покупець, тобто майбутній власник. 

             Легально уникнути сплати податку можна за двох умов. 

1. Перше придбане житло особою. Мається на увазі, що раніше людина не брала участі в приватизації, не отримувала спадщину і подібне. 

2. Людина зареєстрована в черзі на житло, що підтверджується відповідними документами та довідками.

Стосовно моєї квартири. Цей податок я теж буду платити?

Платити будете не Ви. Покупець квартири внесе $1000. 

Орієнтуючись на Ваш досвід, можна уникнути цього податку? 

До 23.09.2020 це було неможливо. Зараз починають діяти нові механізми, які в деяких випадках можуть скасувати цей платіж. Але все це ще на стадії розробки. Особисто я таких ситуацій ще не зустрічав. 

Нотаріус  В.Чуловський розповідає про неординарні випадки у своїй практиці 

Володимир Анатолійович, що Ви можете порадити, щоб зменшити розмір податків? 

Це головне питання майже всіх клієнтів. Дехто намагається провернути махінації з оцінкою. Але скажу одразу, воно того не варто. Тому що наслідки зазвичай не дуже приємні. 

                                    "Реальна вартість в документах — запорука спокійного сну. Якщо угода розривається, то власник отримую квартиру, а покупець всі сплачені кошти в повному обсязі. Ті власники, що подали акт оцінки з меншою вартістю квартири будуть звинувачені в ухилені від сплати податків. Не впевнений, що така економія комусь сподобається», — нотаріус Чуловський Володимир Анатолійович.

Чи є якісь надзвичайні приклади з практики оформлення договорів? 

  Ні. Ті, хто намагається не платити податки зазвичай не купують квартиру. Всі документи ретельно перевіряються нотаріусами та помічниками ще на етапі підготовки.   

Різноманітні тонкощі впливають на загальну суму податків. Обов'язок нотаріуса — надати повну інформацію щодо ситуації та можливих наслідків. Кожен нотаріус — податковий агент під час угод купівлі-продажу нерухомості. Тому так відповідально ставимось до перевірки цього моменту. 

Можливо є інші податки, про які ми ще не говорили? 

        Ні, всі можливі податки для купівлі-продажу квартири ми оговорили. Є додаткові витрати — послуги маклерів, перевірки, консультації з юристами. Але вони не входять в перелік обов'язкових податків. Для покупця додатково потрібно оплатити реєстрацію права  власності, та це трохи інший платіж. 

Підіб'ємо підсумки бесіди з нотаріусом

Зі 100 000$, які я отримав за квартиру, було сплачено:

1. Державне мито — $1000;

2. ПДФО — 0;

3. Військовий збір — 0.

Покупець сплатив Пенсійний фонд — 1000 доларів.

Вартість роботи рієлтора та перевірки юристами я не враховував. 

Схема досить проста, якщо не лінуватись і трохи розібратись.

Фейсбук і сайт Володимира Анатолійовича для додаткових питань, які могли залишитись

Потрібен нотаріус — звертайтесь.

Не рекламую, а по-дружньому раджу. 

Єгор Зінченко

Київ. Січень 2021