Ставки капитализации на европейских офисных рынках продолжают стабилизироваться, доходность на многих рынках прекратила расти. Об этом свидетельствуют данные отчета компании "Jones Lang LaSalle" о доходности на офисном рынке Европы за II квартал 2009 года.

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в компании, половина европейских рынков не демонстрировала изменения доходности, хотя на многих рынках доходность, стабилизовавшись в I квартале, вновь выросла во II квартале.

На данный момент уже девять рынков продемонстрировали стабильную доходность на протяжении двух кварталов (Берлин, Мюнхен, Штутгарт, Эдинбург, Бирмингем, Лидс, Манчестер, Рим и Осло). К этой группе также относятся лондонский Сити и Глазго, где минимальные средневзвешенные ставки капитализации снизились на 25 и 50 базисных пунктов соответственно. Именно на этих двух рынках был отмечен самый значительный рост доходности со II квартала 2007 года.

В целом по Европе, на 30 из 46 рассматриваемых рынков был отмечен рост доходности на протяжении как минимум трех кварталов за последний год. По данным "Jones Lang LaSalle", средний показатель минимальной средневзвешенной ставки капитализации сегодня составляет 6,10%, что на 10 базисных пунктов выше, чем показатель I квартала 2009 года, и на 100 базисных пунктов выше показателя II квартала 2008 года.

В Западной Европе этот показатель оставался стабильным на протяжении последнего квартала и составил 5,70%. Между тем, доходность в Центральной и Восточной Европе выросла на 70 базисных пунктов - до 10,40%.

Рынок Западной Европы
"Относительная стабилизация средневзвешенной ставки капитализации отражает улучшение в настроениях инвесторов. В Лондоне и Париже наблюдается высокий интерес к качественным помещениям с хорошим местоположением и стабильными долгосрочными арендными договорами", - отметил глава европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании "Jones Lange LaSalle" Тони Хоррел.

Несмотря на то, что кредиты по-прежнему остаются практически недоступными, большой объем капитала нацелен на ограниченное предложение качественных помещений, где спрос превышает предложение, оказывая давление на доходность, отмечает эксперт.

По его словам, стабилизация и, в некоторых случаях, снижение доходности происходят одновременно со снижением спроса со стороны арендаторов. "Объем арендованных площадей по-прежнему ниже средних исторических показателей; это оказывает давление на ставки аренды, и собственники пытаются привлечь арендаторов дополнительными бонусами при заключении договоров, - говорит Т.Хоррел.

Эксперт считает, что сосредоточенность инвесторов на объектах с долгосрочной арендой и жесткими условиями договоров означает, что конкуренты, борющиеся за лучшие объекты, не до конца осознают, до какой степени ослаблены арендаторы. "Время покажет, отразится ли снижение спроса со стороны арендаторов на доходности во II полугодии", - добавил он.

Восточная Европа и СНГ
Активы Восточной, Центральной Европы и стран СНГ позже ощутили влияние глобального кризиса и начали демонстрировать коррекции ставок капитализации с отставанием от западноевропейских городов. "Поэтому не удивительно, что в этом регионе процесс по-прежнему продолжается", - отмечает директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании "Jones Lang LaSalle" Владимир Пантюшин.

По его словам, в России ситуация начинает выравниваться, хотя еще рано говорить об окончании коррекции арендных ставок и доходностей. Тем не менее, после довольно драматичных изменений с конца прошлого года, последние месяцы указывают на то, что окончания этой фазы осталось ждать недолго. "А уровни доходности в России, значительно превышающие показатели других европейских стран, продолжают привлекать внимание международных инвесторов", - добавляет В.Пантюшин.

Основным сдерживающим фактором, по его словам, остается дефицит финансирования.

Компания "Jones Lang LaSalle" предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Оборот компании в 2008 году составил $2,7 млрд. "Jones Lang LaSalle" имеет свыше 180 представительств по всему миру, в России и странах СНГ представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы.

ЛІГАБізнесІнформ