Интервью с председателем совета директоров компании “XXI век" Львом Парцхаладзе.

Ипотечный кризис, который, по прогнозам аналитиков, достигнет своего дна этой осенью, уже очень больно ударил по мировым финансовым учреждениям. В той или иной мере пострадали практически все компании, представляющие все сектора экономики. Собственник одного из крупнейших девелоперов, компании "XXI век", Лев Парцхаладзе рассказал РБК-Украина о работе своей компании в условиях кризиса, о его влиянии на украинский рынок недвижимости, о динамике цен на жилье и о прошедших киевских выборах.

РБК-Украина: Какие задачи ставите перед собой на ближайшее будущее?

Лев Парцхаладзе: Мы будем в дальнейшем активно развивать весь проектный портфель. По всем направлениям у нас прописана четкая стратегия на ближайшие 5 лет. Ряд проектов будем вводить в текущем году, многие будут реализованы только в ближайшие несколько лет. Среди самых интересных могу выделить строительство жилищного комплекса "Вознесенский яр" в Киеве, сдача первой очереди которого запланирована на 2010 г. Аналогичный проект у нас готовится в Крыму, в Алупке. Есть проекты по всем направлениям как коммерческой, так и жилищной недвижимости. В 2009 г. планируем начать строительство первого в Киеве крытого аквапарка и завершить его до 2011. Много интересных планов. Кроме того, среди наших задач на ближайшую перспективу стоят достаточно существенные суммы по привлечениям. Рассматриваем и возможности стратегического партнерства с крупными международными игроками.

РБК-Украина: Что подразумевает стратегическое партнерство?

Л.П.: По определенным крупным объектам мы будем сотрудничать с какими-то крупными мировыми девелоперами или инвестиционными банками. В основном это касается коммерческой недвижимости. При реализации больших проектов украинские банки фактически не могут нам помочь сформировать структуру капитала. И мы, поскольку сложно своими силами инвестировать большие ресурсы в реализацию таких крупных проектов, ищем в таких случаях солидных партнеров. Кроме того, обязательным условием для банков является участие в том или ином проекте собственным капиталом в соотношении 30 до 70. 30 – собственный капитал, и 70 – заемный. Но если речь идет о объекте коммерческой недвижимости площадью 200 тыс. кв м, а это около 200-250 млн долл., то даже 30% - это довольно таки немалая сумма.

РБК-Украина: Вы можете назвать какую-то крупную мировую компанию, с которой намечается такое вот стратегическое партнерство?

Л.П.: По правилам биржи мы не можем разглашать информацию до момента заключения сделки. Я думаю, что ряд подобных сделок мы до конца года уже сможем озвучить.

РБК-Украина: Вы одними из первых вышли на Лондонскую фондовую биржу. Как вы сейчас оцениваете успешность этого размещения?

Л.П.: Когда мы выходили тогда на биржу, мы разместились с премией 20%. То есть, условно говоря, компания стоила 1 грн, а разместилась по 1,2 грн. На сегодняшний день последняя украинская компания, которая делала IPO, разместилась с дисконтом 35, а то и 40%. В то время, когда мы вышли, – это было очень успешное размещение.

Но, как говориться "дорога ложка к обеду". Мы привлекли 140 млн долл., но эта сума тогда и эта сумма сегодня – это две совершенно разные вещи. Покупная способность сейчас резко понизилась, а стоимость активов резко возросла.

РБК-Украина: Какой, по Вашему мнению, сегодня наиболее эффективный способ привлечения денег на западных рынках?

Л.П.: Все зависит от стратегии и необходимости. Есть акционерный капитал, есть заемный капитал, заемный капитал есть целевой и нецелевой. Все эти инструменты мы максимально стараемся задействовать. У нас сейчас в реализации около 48 проектов. И под каждый из них мы рассматривали тот или иной способ привлечения капитала. Мало того, под один и тот же проект могут даже рассматриваться разные сделки по привлечению финансирования.

РБК-Украина: Что касается акционерного капитала, сейчас ведь не самая лучшая конъюнктура для выхода на западные биржи…

Л.П.: К сожалению, рынок сейчас настолько плохой, что не возможно эффективно делать допэмиссию на уровне холдинговой компании для размещения на той или иной бирже. Практически с нового года в секторе недвижимости ни одна компания не вышла на IPO. Поэтому в настоящее время мы больше смотрим в сторону долгового финансирования. Недавно вот привлекли 150 млн долл. с помощью евробондов - это фактически кредит, который мы можем использовать на любые наши проекты. Кроме того мы под строительство, под развитие проектов привлекаем деньги у местных банков. Недавно взяли 60 млн долл. у "Универсал-банка", привлекали кредит и у Укрсиббанка. Сейчас рассматриваем ряд предложений о финансировании конкретных проектов от других банков. И также, я уже упоминал, мы рассматриваем варианты партнерства.

РБК-Украина: Как Вы оцениваете влияние мирового ипотечного кризиса на украинскую экономику, в частности на сектор недвижимости?

Л.П.: Кризис нас уже коснулся, но он еще не проник до конца в украинскую финансовую систему. Пока только на уровне мировых институтов, мировых финансовых учреждений. IPO уже практически невозможно сделать. В секторе недвижимости все компании торгуются в среднем на 50% от своей рыночной стоимости. Раньше было все наоборот: мы, например, год назад торговались с 70-процентной премией, а сейчас - с 50-процентным дисконтом. А есть компании, у которых и 80% дисконта. Очень сильно подорожали деньги. Если, например, год назад мы евробонды выпускали под 10% годовых, сегодня - уже под 14% годовых. И это очень существенная разница. Подорожали кредитные ресурсы для украинских банков, соответственно поднялись и ставки кредитования в Украине. Некоторые банки вообще закрыли программы ипотечного кредитования, а те, которые не закрыли, – довели ставки до 25-26%, при том что раньше было 12-13%. Многие граждане отказываются брать кредит, потому что невозможно его потом обслуживать. Это все, конечно, очень негативно. Но глубокого кризиса пока еще нету. Очень много денег есть у населения, есть спрос колоссальный, потребность как в коммерческой, так и жилой недвижимости. Но если кризис будет затяжной, то, безусловно, он очень серьезно отразится как на секторе недвижимости, так и на украинской экономике в целом.

РБК-Украина: Какие Ваши прогнозы?

Л.П.: Мы надеемся, что осенью кризис достигнет своего дна. Многие аналитики прогнозируют, что осенью наступит наиболее критичная ситуация. Но любой кризис – это явление цикличное. Если он упадет до самого низа, дальше падать будет некуда. Больше компании обесцениться уже не могут, в минус пойти – есть же какие-то активы, недвижимость и т.д. После достижения дна, начнется подъем. И пусть уже он побыстрее начнется. Надеемся, что к весне, к лету следующего года уже будет ощутимый подъем финансового сектора. Вот такие предварительные прогнозы.

РБК-Украина: Как, по Вашему, будет развиваться ценовая ситуацию на рынке? Какая будет динамика цен на недвижимость в Украине?

Л.П.: Кто бы что не говорил, цены на недвижимость падать не могут. Это связано с некоторыми факторами. Первый, и самый главный фактор. Спрос очень сильно превышает предложение. А объемы строительства не увеличиваются. По некоторым прогнозам, объемы строительства будут оставаться на прежнем уровне, а может даже и падать. И это при том, что потребительский спрос ежегодно возрастает где-то на 20-30%. Соответственно этот спрос определяет и цену. Кроме того. Себестоимость материалов только растет. Зарплаты растут. Инфляция также накладывает свой отпечаток. Проценты по кредитам, обслуживание – все только возрастает. Цены на энергоресурсы также по-своему подымают все эти составляющие. И еще один момент. Сегодня увеличились отчисления в городской бюджет до 20% от стоимости квартиры. А сегодня те квартиры, которые продаются, выставлены еще из расчета, что это отчисление было на уровне где-то до 10%. Фактически это старые запасы, которые продаются по старым ценам. И то, что цены даже не поднялись – считайте, что они упали. Застройщикам становится все сложнее оформить документы, все больше денег уходит на различные согласования, на лоббирования - и это факт. Решение спорных вопросов может доходить до 30% от стоимости проекта. Свободных площадок под застройку в Киеве уже практически нет, а очистка территории опять же доходит до 30-40% себестоимости проекта. Все эти факторы говорят о том, что только вверх может идти динамика цен на недвижимость. Нет факторов, которые могут ее опускать. Поэтому, людям не следует заблуждаться по поводу того, что жилье будет дешеветь. В итоге люди в ожидании, держат деньги, инфляция их съедает, а потом все станет еще дороже. Здесь надо быть очень внимательным тем людям, кто хочет покупать.

РБК-Украина: Это касается и жилья эконом-класса?

Л.П.: На мой взгляд, именно в эконом-классе стоимость жилья стабилизируется. Не будет уже больше такого бурного роста. Сейчас цена уже установилась, закрепилась, компании начинают делать проекты более экономичные, более стандартные. И таких доступных проектов будет ставать все больше и больше. Скорее всего где-то на периферии. Вот в этом будет прогресс.

РБК-Украина: И несколько политических вопросов. Сколько денег вы лично вложили в избирательную кампанию Виталия Кличко и его блока?

Л.П.: Я, как и каждый член команды сделал свой взнос в избирательный фонд - 1750 грн.

РБК-Украина: Как Вы считаете, почему Виталий Кличко проиграл эти выборы?

Л.П.: Слово "поражение" по-разному можно расценивать. В этот раз блок набрал больше голосов, чем в предыдущий раз. Что касается выборов мэра… У нас к сожалению политики не всегда умеют договариваться. У нас как всегда гетьманов больше, чем козаков. Люди просто не умеют слушать друг друга, амбиции мешают. Но я не считаю это проигрышем, это хороший урок, хороший опыт. И это выбор киевлян. Были и объективные моменты, реализовав которые можно было рейтинг Виталия сделать выше. Например, низкая явка. Те люди, которые проголосовали – это был электорат Черновецкого, люди в основном пожилого возраста. А молодежь, которую можно отнести больше к электорату Кличко, на сегодня очень политически неактивная. И вот эта ситуация очень сильно скорректировала расклад сил в сторону Черновецкого. Причин много, есть над чем задуматься. И на следующие выборы акценты будут уже расставлены по-другому.

РБК-Украина: То есть Кличко не теряет амбиций все-таки возглавить Киевскую администрацию?

Л.П.: Естественно, он будет участвовать в следующих выборах. Конечно же, на мой взгляд, Виталий - фигура больше национального масштаба, нежели регионального. Поэтому я не исключаю, что он может рассматривать возможность того, чтобы реализовать себя как политика и на национальном уровне.

РБК-Украина: И последний вопрос. Вы сейчас фактически находитесь в оппозиции к киевской власти. Не страдают от этого ваши бизнес-интересы?

Л.П.: Вы знаете, после "оранжевой" революции очень сильно поменялась в целом политика отношения к тем кто в оппозиции, к их бизнесу. Раньше было жестко: ты в оппозиции, значит, тебя будут, условно говоря, "мочить". Сегодня этого уже нет. Оппозиционеру возможно будет сложнее в каких-то вещах, но никто бизнес не забирает. Тем более, что у нас уже окончательно сформировалась "четвертая власть" - СМИ. Они уже все знают, все видят, чувствуют, и ничего не скрывают. Если какой-то скандал – это все вскрывается. Поэтому никому не выгодно сегодня делать неправильные вещи.

Беседовал Владимир Драбчук

Инф. rbc.ua