Несмотря на то, что Одесса имеет самую маленькую площадь среди крупных городов Украины, на ее территории еще осталось несколько незастроенных районов. Один из них – Жевахова гора, на которой уже несколько десятилетий планируется создание жилого района. Решит ли планировочные проблемы и пресловутый жилищный вопрос застройка Жеваховой горы?
Жевахова гора – клинообразный выступ материкового плато между Хаджибейским и Куяльницким лиманами, сильно выдающийся в сторону моря. Если смотреть из центра города, то среди низменного побережья Пересыпи и Лузановки возвышается плоская столообразная возвышенность – чем не гора для равнинной Одессы?

История строительного вопроса
Исторически сложилось так, что верхняя часть горы застроена не была. Подножия были заселены еще в XIX веке – Солдатская и Балтская слободка, дорога на Куяльник. Уже в советское время вдоль Балтской дороги был построен поселок Большевик и ряд промышленных предприятий.
Генплан Одессы 1939 года предусматривал создание на Жеваховой горе жилого района, застроенного частным сектором и 2-3-этажными жилыми домами. Осуществлению этого плана помешала война.
Второй раз к идее застройки Жеваховой горы вернулись в генеральном плане 1966 года – но уже высотными зданиями. Так как основные усилия строителей были сосредоточены на создании жилмассивов им. Котовского, Таирова и Черемушек, то Жевахова гора была оставлена «на потом». «Потом» развалился СССР и стало не до горы.

В настоящее время в городе на привычных местах строить уже негде. Ведется точечная застройка в центре города, Молдаванке, Фонтане, Слободке и жилых массивах. В связи с этим и, в первую очередь, невозможностью расширения административных границ Одессы, вопрос о строительстве на Жеваховой горе остается актуальным.

Строить: плюсы и минусы
Попробуем рассмотреть перспективы освоения Жеваховой горы и взвесить все «за» и «против».
Городу действительно не хватает места для строительства жилья. Поэтому стремление одесских архитекторов, как минимум, детально исследовать Жевахову гору только похвально.
Обстоятельство первое. На Жевахову гору очень сложно попасть. На автомобиле туда сейчас можно заехать, разве что с Объездной дороги. К районам, расположенным у подошвы горы, можно добраться либо через ту же Объездную дорогу, либо через улицы 7-ю Пересыпскую и Лиманную, то есть через почти всегда закрытые для автотранспорта железнодорожные переезды. Таким образом, жилмассив на Жеваховской горе сталкивается с транспортной проблемой – дорог туда нет.
Для исправления этого необходимо строить путепровод над железной дорогой, который фактически станет длинным виадуком-эстакадой от Николаевской дороги до Жеваховой горы. Вторым вариантом может стать виадук от проектируемой трассы «Север-Юг», если она пройдет по построенному в советское время участку сквозь Поля орошения. При первом варианте это означает резкое увеличение нагрузки на и без того перегруженную Николаевскую дорогу. Также сюда необходимо будет строить и трамвайную линию в качестве ответвления от линии на поселок Котовского.
Обстоятельство второе. Буквально вся Жевахова горя испещрена катакомбами. Они находятся близко к поверхности и во многих местах обвалены. Так как входы в них или неизвестны, или завалены – то попасть в них можно только в местах выявленных обвалов. Естественно, что такие катакомбы практически не исследованы и могут причинить немало трудностей при строительстве многоэтажных жилых домов.
Обстоятельство третье. Склоны Жеваховой горы подвержены оползням. Частный сектор со стороны улицы Лиманной и санатория «Куяльник» уже давно признан аварийным, а его жители – подлежат немедленному отселению. То же самое творится и на других участках склона. Это значит, что перед строительством жилого массива на Жеваховой горе необходимо предпринять целый ряд противооползневых мероприятий: дренаж, уполаживание и террасирование склонов, высадка на них деревьев.
Обстоятельство четвертое. На Жеваховой горе нет никакой коммунальной инфраструтуры. Это означает, что здесь необходимо с нуля строить системы электроснабжения, водопровода и канализации.
Обстоятельство пятое. Жевахова гора не исследована с точки зрения ее сейсмической опасности. Неизвестно, как поведет себя эта территория при землетрясении силой 8 баллов – именно таковы сейчас сейсмические нормативы при новом строительстве. Неизвестно, каковы будут последствия сильного землетрясения в этом подверженном оползням и изрезанном катакомбами районе.

Все вышеперечисленные обстоятельства вынуждают при современных методах финансирования жилищного строительства вкладывать огромные деньги в исследования и создание транспортной и коммунальной инфраструктуры. Сложно ожидать государственное или муниципальное финансирование при создании этой инфраструктуры, при коммерческом строительстве означает тот факт, что все эти инвестиции будут заложены в стоимость жилья. Квартиры в гипотетическом жилмассиве «Жеваховский» окажутся поистину «золотыми», гораздо дороже, чем в новостройках Аркадии на самом берегу моря… А стоить здесь – весьма рискованное вложение капитала.
Плюсов у этого района есть два. Это городская земля, еще не использованная для жилищного строительства. Это также и экологически чистая территория, расположенная одновременно вблизи трех водоемов (Черное море, Хаджибейский и Куяльницкий лиманы) и имеющая возможность похвастаться наиболее чистым воздухом в Одессе.

Археологический парк
Наиболее реальной является перспектива создания на Жеваховой горе археологического парка. Для этого необходимо создать развлекательную и информационную инфраструктуру вокруг памятников археологии, построить уже упомянутую этнодеревню. Кроме того, Жевахова гора является отличной видовой площадкой для обзора всей Одессы, подобно Высокому Замку во Львове.

Для этого необходимо создание на Жеваховой горе открытой экспозиции в виде подлинных археологических памятников древности и исторических реконструкций. Также необходима постройка закрытой экспозиции, организационно являющейся филиалом археологического или краеведческого музеев. Кроме этого, в подобном парке необходимо создание небольшой гостиницы или автокемпинга, нескольких развлекательных заведений и автопарковки.
Естественно, что создание археологического парка также упирается в строительство дороги, водопровода и канализации. Но все это необходимо в гораздо меньших объемах, чем при строительстве огромного жилмассива. Кроме того, строительство путепровода над железной дорогой даст резкий стимул к развитию депрессивных районов под Жеваховой горой, так как увеличит транспортную связность этих районов и поднимет там цены на недвижимость.

Источник http://dumskaya.net