Активное строительство в Киеве и крупных городах Украины формирует спрос не только на свободные земельные участки, но и на уже построенные объекты. Речь идет о возможности получить полезную жилую или офисную площадь в центральной части города за счет надстройки зданий аттиковым или мансардным этажами. Интерес инвесторов, с одной стороны, подогревается возможностью иметь квадратные метры без длительной и финансово «трудоемкой» процедуры отвода земли, а с другой – сдерживается действующими законодательными нормами. Коллизия в законодательстве, которую не могут преодолеть вот уже более пяти лет, заключается в необходимости, если надстраивается жилой дом, получить согласие каждого жильца. Например, в Киеве инициатива надстройки старого жилого фонда в свое время исходила от районных администраций, которые были готовы за счет инвестора решить ряд проблем: ремонт кровли и подъездов, замена коммуникаций, устройство лифтов и т. д. Идея, активно поддержанная инвесторами, получила жесткое сопротивление со стороны жильцов. Но, несмотря на множество трудностей, строительство мансард продолжается, так как спрос на «оригинальную» недвижимость сохраняется, правда, с некоторым снижением «ажиотажа». Мансарда мансарде рознь Так что же представляет собой классическая мансарда и почему против ее строительства протестуют жильцы? Впервые подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей было использовано в 1630 г. французским архитектором Ф. Мансара. Этот чердачный этаж под скатной крутой изломанной крышей и получил название «мансарда». Традиционно в мансардных этажах жили бедные горожане, прислуга, художники, скульпторы, поэты густонаселенных европейских городов. Со временем многое изменилось, и сегодня жить в мансарде стало довольно престижно, по крайней мере, в Киеве. Время изменило и саму мансарду, в частности в украинской трактовке. Возводимые сегодня под видом мансарды этажи не имеют ничего общего с определением, заложенным в строительные и проектные нормативы. В соответствии со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» «мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа». Национальная особенность мансард состоит в том, что под видом освоения чердачного пространства происходит банальная надстройка полноценного этажа, а то и двух. Безусловно, сохраняются и традиционные для мансард элементы: скатные кровли, окна, смотрящие в небо, скошенные потолки. Необычная планировка помещений и центральное местоположение зданий в структуре города – довольно привлекательные факторы, поэтому спрос на этот вид недвижимости сохраняется, хотя и несколько снизился по сравнению с 2000-2002 гг. Это связано с появлением новых жилых зданий с мансардными этажами и пентхаусами. «Несколько лет назад мансарды были одним из самых востребованных сегментов украинского рынка недвижимости по причине отсутствия элитных новостроек и, соответственно, пентхаусов, – отмечает Ирина Луханина, директора шевченковского филиала АН «Благовест», – но сегодня ситуация несколько изменилась. У популярности мансард было три главных причины: цена на последний этаж с возможностью достройки мансарды или ремонта чердачного помещения была значительно ниже, чем на обычную квартиру в этом же доме; в Киеве не было элитных новостроек с пентхаусами; мода на такое жилье». Сейчас же ситуация на рынке жилой недвижимости такова, что продажа мансардной квартиры – это большая редкость. 80% всех продаж – это комбинированные квартиры, где мансарда составляет лишь часть жилой площади. Кроме этого, сейчас стоимость одного квадратного метра мансарды уже практически не уступает цене квадратного метра квартиры в этом же доме. Еще одной причиной снижения спроса на такие объекты является слишком большой метраж: площадь двухуровневых квартир со вторым мансардным этажом колеблется в пределах 200-400 кв. м. «На сегодняшний день количество элитных построек значительно увеличилось, что позволяет потенциальному покупателю делать выбор в пользу новой квартиры, а не мансарды», – отмечает И. Луханина. Сейчас лишь незначительное количество людей желают приобрести последний этаж старого дома с целью пристройки мансарды, и то, это, скорее, прихоть жить в том доме, из окна которого открывается нравящийся покупателю вид. По словам И. Луханиной, предложения по мансардам составляют приблизительно 5% от общего количества квартир, выставленных на продажу. Например, среди таких объектов можно выделить двухуровневые квартиры с мансардным этажом в старых домах на бул. Леси Украинки, 23б, Крещатике, 15, Большой Васильковской, 18, Лабораторном переулке, 11, Московской, 29б. Также продаются мансарды в новых домах по ул. Гусовского, 15, Павловской, 17, 26, 31. «Что касается стоимости, то цена на эти объекты колеблется в пределах $1-4 тыс. за 1 кв. м в зависимости от уровня ремонта, цикла строительства (в доме, который еще не сдан, такую квартиру можно приобрести по цене от $1 тыс. за м). При этом существует четкая взаимозависимость: чем меньше метраж квартиры, тем дороже в ней квадратный метр», – отмечает эксперт. Закон диктует правила игры Однако все эти сложности «меркнут» на фоне правовой стороны вопроса, главной для инвестора. Правовая часть процесса зашла в тупик из-за несогласованности действующего законодательства на разных уровнях. Сложности в осуществлении намеченного начинаются уже на этапе получения в собственность пространства под крышей. Процедура получения и приватизации чердака энергозатратна и длительна по времени. Кроме того, следует помнить, что жильцы дома являются коллективными собственниками вспомогательных помещений, в том числе чердака, и любой из них также может претендовать на право надстройки мансарды. Несколько проще решить эти вопросы, если здание не относится к жилому фонду. Ознакомиться с порядком выполнения проектно-сметной документации и проведения работ по надстройке мансардного этажа или переоборудованию чердака можно, изучив «Дополнение к распоряжению Киевской госгорадминистрации №273 от 07.03.97». В первую очередь, следует оценить техническое состояние здания, которое планируется надстраивать, и его возможности «нести» дополнительную нагрузку. Инвестору, если он не владелец нижележащих квартир, потребуется получить письменное согласие соседей на строительство. В некоторых случаях «согласие» стоит достаточно дорого. Если инвестор не является жильцом дома, он должен заключить инвестиционный договор с собственником дома – районным советом или территориальной громадой района. Компенсации за возникшее в процессе строительства повреждение квартир предусмотрены инвестиционным договором. Начало инвестиционной деятельности по строительству мансард знаменовалось поддержкой инвесторов городскими властями. На первый взгляд, деятельность инвестора несет несомненные выгоды для жильцов. Но, начиная с 2001 г., со стороны жильцов активизировалось противодействие набирающему обороты процессу «мансардизации» города. Главный аргументом против надстройки – опасение возможного разрушения конструкций дома из-за увеличения нагрузок. Один из факторов, провоцирующий неразрешимый конфликт инвестора с жильцами, – надстройка здания несколькими этажами вместо устройства мансарды в чердачном пространстве. Подмена традиционной мансарды ее «современной интерпретацией» вполне объяснима. Инвестор – человек деловой и должен получить прибыль, а те мероприятия, которые выставляют администрации районов в качестве дополнительных, существенно удорожают проект, снижая его рентабельность, а то и превращая в убыточный. Претензии жильцов также вполне обоснованны. Увеличение нагрузок на и без того изношенные инженерные сети, старые фундаменты и несущие конструкции вызывают опасения в отношении надежности здания. К этому добавляются неудобства, связанные со строительством. Злоупотребления в сфере мансардного строительства послужили неким стимулом в развитии объединений собственников жилых домов, что позволило жильцам вести более организованную юридическую борьбу. Общественный резонанс достиг того уровня, когда местные и городские власти вынуждены были признать существование проблемы. Суть спора заключается в том, могут ли местные власти продавать чердачные помещения без согласия собственников квартир и должны ли инвесторы получить их согласие на надстройку дома. Ассоциация инвесторов по строительству мансард, организованная в Киеве, обратилась в Конституционный суд с просьбой расставить точки над «і» и определиться в юридическо-правовых аспектах вопросах. Рассмотрев обращение, Конституционный суд осуществил толкование норм ст. 10 ч. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда». Согласно решению суда для реализации инвестором действий по реконструкции и перепрофилированию вспомогательных помещений здания или его надстройки с созданием мансарды необходимо согласие всех домовладельцев конкретного объекта, а не их большинства. Несогласие одного жильца делает невозможной надстройку мансарды или перпрофилирование полуподвальных и подвальных помещений. Исполнительный директор ассоциации Олеся Балацкая комментирует ситуацию следующим образом: «Первый и самый главный вопрос – взаимоотношения с жильцами надстраиваемых домов. Законодательство Украины называет их сособственниками всех нежилых помещений дома. Следовательно, перед началом работ нужно обязательно узнать мнение жильцов по поводу реконструкции дома с надстройкой». О. Балацкая, делясь опытом согласования проекта с жильцами, отмечает тенденции «прямого вымогательства». Инвесторы иногда идут на уступки: в квартире вымогателя появляется стиральная машина или новый телевизор, но список всех претензий практически невозможно удовлетворить. О. Балацкая считает, что «на сегодняшний день мансардное строительство в Киеве зашло в тупик. Требование властей получить 100-процентное согласие всех совладельцев дома невыполнимо. 60-70% – еще можно, а 100% – не знаю таких случаев. И пока мы не найдем законный, юридически верный путь выхода из проблемной ситуации, о строительстве мансардных этажей можно забыть». «Строительство мансард у нас в стране – процесс довольно длительный, кропотливый, отнимающий много сил и средств», – отмечает Александр Казак, директор торгово-строительной компании «Оксамыт-Интер». – Поэтому, прежде чем решиться на этот серьезный шаг, нужно тщательно взвесить все «за» и «против», дабы не остаться потом у разбитого корыта. По моему мнению, строительство мансардного этажа выгодно в равной степени как для владельцев ЖЭКа, так и для общества совладельцев дома». Нужно учитывать, что некоторые жильцы специально находят причины, дабы за свое согласие получить какую-то выгоду, отмечает А. Казак: «Себестоимость разрешения очень высока – это основная причина, почему в возведение мансард не вкладываются деньги. Строительство мансардных этажей рентабельно только в самом центре города, где жилье более ликвидно. Ремонт мансарды в непрестижных районах экономически не выгоден». Такое положение дел связано с тем, что стоимость разрешений, ремонта и размер так называемых «вознаграждений» жильцам – одинаковая, а вот стоимость уже готового жилья, к сожалению, разная. Он также уверен, что «дома, в которых стоимость квадратного метра не будет высокорентабельной, чиновники должны отдавать на приемлемых условиях. А порой – и всячески помочь инвестору в этом деле». Отдельный блок составляют проблемы, связанные с надстройкой зданий в исторических кварталах города. При отсутствии детальных планов территорий этих кварталов и утвержденных концепций их регенерации на заказчика и проектировщика могут возлагаться требования по разработке концепции регенерации всего квартала. А это сделать непросто. В сложившейся ситуации инвесторам не выгодно заниматься реконструкцией старого жилого фонда: от такого решения проиграют как домовладельцы, так и городские власти. Но, возможно, такая трактовка закона подтолкнет инвесторов к поиску новых путей к вопросе регенерации застройки в центре города, к примеру, через выкуп и расселение жилых домов с последующей реконструкцией зданий или строительством новых объектов. В любом случае, законодательство требует усовершенствования и отработки правового механизма работы инвесторов с такими объектами. Архитектура – заложница менталитета Одного желания и финансовой состоятельности инвестора для надстройки мансардного этажа недостаточно. Решаясь на этот шаг, он должен знать о сложностях, которые ожидают его в процессе разработки и согласования проектной документации. Мансарда – довольно сложное сооружение как с точки зрения конструкции, так и архитектуры, особенно если это касается зданий в историческом центре города. Поэтому без профессионала-архитектора и квалифицированной строительно-подрядной организации процесс возведения «вожделенной» мансарды невозможен. Ситуацию комментирует Георгий Духовичный, практикующий архитектор, руководитель КППТАМ «Мастерская Г. Духовичного»: «Комплексная реконструкция любых объектов строительства – задача достаточно сложная даже для профессионала. Проблема же надстройки мансард – на порядок сложнее. Неудачно сделанная мансарда способна дисгармонировать весь архитектурный ансамбль с его исторически сложившейся «акцентной субординацией». Г. Духовичный главной проблемой для всех сторон-участников процесса считает их менталитет – заказчик хочет «побыстрей и повыше», проектировщик – «покрасивей». «Я бы рекомендовал всем заказчикам и проектировщикам, работающим с подобной темой, в первую очередь, предварительно прояснить все вопросы, связанные с надстройкой мансард на уровне «зоннинга», фиксации «зон ограничений» действующими санитарными, этическими, противопожарными нормами», – говорит он. Строительство мансарды имеет массу «подводных камней». Проблемы – в своевременной объективной, а не заказанной, оценке технического состояния здания, архитектуры окружающей застройки, архитектурных критериев возможности надстройки и правовых аспектов строительства. «Приступая к работе, – говорит Г. Духовичный, – заказчику следует помнить, что в рамках решения Конституционного суда подобное строительство должно быть согласовано со всеми жильцами не только самого дома, но, нередко, и прилегающих зданий, на которые может повлиять подобная деятельность». Практика показывает, что попытки заказчиков «повесить» новые нагрузки на существующие инженерные сети дома, в свою очередь, как правило, уже изрядно и нелигитимно «перепланированного», заканчиваются печально. Только комфортные, конструктивно надежные, технически совершенные мансарды пользуются подлинным покупательным спросом, имеют право на существование. Тем более что, по мнению Натальи Чечевицыной, руководителя направления водосточные системы и мансардные окна компании «ТПК», «на рынке строительных материалов можно найти все необходимое для обустройства мансарды: каркас, кровельные материалы, мансардные окна различных типов, утепление, организованные системы отвода воды и других осадков с поверхности крыши, гидро- и пароизиляцию». Г. Духовичный отмечает, что большинство заказчиков не задумывается о проблемах, связанных с устройством лифта и мусоропровода, необходимых нормами для зданий определенной высоты. «Возникающие проблемы пожарной безопасности надстроенного здания требуют согласования с соответствующими ведомствами уже на уровне предпроектных предложений». «Еще раз хочу напомнить, что главной проблемой заказчика является его же собственный менталитет, – говорит Г. Духовичный. – Если он заказывает мансарду, но «только чтобы без наклонных стен и потолков и никаких крышных окон…», то это не к нам. Если он «ловится» на удочку бойких «бойцов невидимого фронта – «чистых архитекторов», рисовальщиков «сладких» цветных картинок «на скорую руку», в основном не имеющих к конкретной градостроительной ситуации никакого отношения, то в итоге ими и будет сыт. Ведь от решения вышеперечисленных проблем он не уйдет никуда. Поэтому начинать рисовать какие-либо картинки и принимать решение о проектировании и строительстве мансарды в сложившейся городской среде можно только после предварительной комплексной оценки ситуации специалистами и согласования предпроектных предложений с муниципальными органами охраны культурного наследия и Главным управлением градостроительства архитектуры и дизайна городской среды, взвесив все «за» и «против», подсчитав, стоит ли «овчинка выделки»...