На сегодняшний день «Укрпочта» – один из крупнейших в стране обладателей недвижимости. На ее балансе – 5285 зданий общей площадью 1,3 млн кв. м. В аренду передаются только помещения, не задействованные в производственном процессе. По состоянию на 31 декабря 2015 года к передаче в аренду предлагалось 106 000 кв. м, из них сдано 92 000 кв. м.

В 2015 году, согласно данным департамента управления недвижимостью и капитальных инвестиций «Укрпочты», от сдачи в аренду недвижимости госпредприятие выручило 40 млн гривен. Из них поступления в государственный бюджет составили 28 млн гривен, доход предприятия – 12 млн гривен. В 2014-м – 30,5 млн, 21,4 млн и 9,1 млн гривен, соответственно.

На фоне общего объема выручки госпредприятия эти суммы – капля в море. Как сообщала в декабре пресс-служба «Укрпочты», за январь-октябрь 2015 года общий доход компании составил около 3,55 млрд гривен (на 10,5% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года).

Ситуация выглядит иначе, когда речь заходит о прибыли. За девять месяцев 2015 года прибыль «Укрпочты» составила 29,5 млн гривен, по итогам 2015-го она прогнозировалась в размере 50 млн гривен (в 2014-м у предприятия имелся убыток в 4 млн гривен). В таком свете 30-40 млн гривен выручки и около 10 млн прибыли от аренды уже не кажутся незначительными.

Сейчас «Укрпочтой» управляет Игорь Ткачук – родной брат депутата Верховной рады от Блока Петра Порошенко Геннадия Ткачука. Оба родом из Винницы и тесно связаны с нынешним спикером парламента Владимиром Гройсманом.
Комиссионные тонкости

«Мы провели переговоры, но арендатор не захотел платить больше», – оправдываясь, негромко говорит в микрофон дама средних лет. Она представляет «Укрпочту» на специальной имущественной комиссии, которая периодически собирается в Мининфраструктуры, для того чтобы решать, кому и на каких условиях сдавать в аренду помещения, находящиеся на балансе госпредприятий сферы транспорта и связи. Кворум состоит из почти десятка топ-менеджеров министерства.

«Укрпочта» не сдает помещения в аренду: этим занимается Фонд госимущества по согласованию с Мининфраструктуры
Игорь Ткачук, и.о. гендиректора «Укрпочты»

Еще недавно комиссию возглавлял первый замминистра Владимир Шульмейстер. В начале января Кабмин одобрил его отставку, но бывший чиновник остался работать в ведомстве. Теперь у него статус советника министра, и он по-прежнему присутствует на заседаниях имущественной комиссии.

Зачем ему это нужно? Он говорит, что все из-за низкой эффективности работы «Укрпочты» в вопросе сдачи в аренду недвижимости, находящейся у нее на балансе. Шульмейстер полагает, что выручку можно было бы увеличить по крайней мере вдвое.
Аренда неэффективна

В том, что аренда неэффективна, «Укрпочта» и Мининфраструктуры винят друг друга, устаревшую систему и низкий рынок. В частности, как объясняют в «Укрпочте», передача в аренду помещений осуществляется в соответствии с приложением 2 «Арендные ставки за использование недвижимого государственного имущества» к Методике расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденной постановлением Кабмина еще 4 октября 1995-го, №786. Документ устанавливает размер арендных ставок за использование недвижимого имущества. Законодательством установлена прямая зависимость размера арендной ставки от использования арендатором недвижимого имущества по определенному целевому назначению.

Что это означает на практике? Во-первых, что самостоятельно сдавать помещения клиентам «Укрпочта» не может. «Укрпочта» и не сдает помещения в аренду: этим занимается Фонд госимущества по согласованию с Мининфраструктуры, – объясняет и.о. генерального директора «Укрпочты» Игорь Ткачук. – К нам поступают заявки, мы их рассматриваем, передаем на имущественную комиссию в министерство, они тоже рассматривают, передают в ФГИ, который проводит оценку помещения и сдает в аренду».

Госпредприятия и госучреждения имеют право арендовать помещения госпредприятия «Укрпочта» по ставке 1 гривна за 1 кв. м в месяц. Таким образом сданы в аренду около 20-30% площадей «Укрпочты», что является одной из основных возможностей для манипуляций

Другой топ-менеджер «Укрпочты», который пожелал остаться неназванным, добавил, что все, что сдается в аренду, проходит через Шульмейстера. «Получается, он сам о себе говорит, что он неэффективен», – отмечает собеседник издания.

Сам Шульмейстер поясняет, что цена на аренду может вырасти в том случае, если на конкурс придут новые участники. Он говорит, что задача «Укрпочты» как раз и заключается в том, чтобы пригласить максимально возможное количество «конкурсантов».

Во-вторых, госпредприятия и госучреждения имеют право арендовать помещения госпредприятия «Укрпочта» по ставке 1 гривна за 1 кв. м в месяц. Согласно подсчетам Шульмейстера, таким образом сданы в аренду около 20-30% площадей «Укрпочты», что, по мнению чиновника, является одной из основных возможностей для манипуляций. «Это то место, откуда у компании получается черный кэш. Они сдают в аренду за низкую цену, и разницу получают в руки», – утверждает эксперт.

«У «Укрпочты» свои помещения в лучших локациях населенных пунктов. Это самые «жирные» места. Это центры городов, чаще всего улица или площадь Ленина», – подчеркивает Шульмейстер. В качестве примера он приводит свой родной Николаев. По его словам, там «Укрпочта» пыталась сдать именно такое «жирное» помещение в центре по 1 гривне за 1 кв. м, но после его личного вмешательства сделка не состоялась. При этом он не смог уточнить, почем в итоге было сдано помещение, объяснив, что этими вопросами занимается «Укрпочта».

Шульмейстер готов привести еще один пример неэффективности в работе с арендой: «В Днепропетровске одно госучреждение хотело арендовать у «Укрпочты» помещение на первом этаже площадью более 1000 кв. м, естественно, по ставке 1 гривна за 1 кв. м. Мы предложили этому органу власти снять подобное помещение в Днепропетровске на окраине города. Когда мы сдали недвижимость в центре по обычной коммерческой цене, то заработали значительные деньги». Он добавляет, что представители министерства провели встречи с 26 ключевыми арендаторами в крупнейших городах Украины, 24 из которых согласились платить за съем помещений больше. Подписаны новые соглашения.

Еще один нюанс – взаимоотношения «Укрпочты» с «Укртелекомом». Ранее это была практически единая структура, но сейчас «Укртелеком» входит в СКМ и пытается работать с «Укрпочтой» по рыночным правилам, когда арендует помещения у бывших партнеров. Представители «Укрпочты» говорят, что зачастую «Укртелеком» – единственный возможный арендатор.

После того как корпоратизация закончится, вопрос сдачи в аренду площадей будет решаться внутри «Укрпочты» без нас [комиссии]
Владимир Шульмейстер, советник министра Мининфраструктуры

Шульмейстер считает, что дело обстоит иначе. «Средняя цена, по которой мы у них арендуем, вдвое выше, чем та, по которой они арендуют у нас», – объясняет он. И рассказывает, что лично ездил на встречу с менеджментом «Укртелекома», но признает, что ни к чему конструктивному она не привела. В «Укртелекоме» все обвинения отрицают. Директор по корпоративным коммуникациям компании Михаил Шуранов уверяет, что в 2015 году ставка для «Укртелекома» была повышена более чем на 40%. «Мы выполняем свои обязательства как арендатор», – уточнил он.
Клиентов не найти

В «Укрпочте» говорят, что работают настолько эффективно, насколько позволяют закон и обстоятельства. Топ-менеджер предприятия объяснил Forbes, что зачастую лучше сдать хотя бы по 1 гривне, чем вообще никак. «Больших денег госкомпании и предприятия платить не могут, но они могут сделать ремонт, оплачивать коммунальные платежи и увеличивать поток посетителей», – объясняет Ткачук.

Есть и другой пример. По словам руководителя «Укрпочты», часто в компанию обращается предприниматель и предупреждает, что хочет взять помещение в аренду на определенных условиях, не дороже такой-то цены, иначе ему уже не интересно. «Я сам знаю случаи, когда приходят наши клиенты и говорят: мы берем по 23 гривны за 1 кв. м, и если дороже, мы уходим. Это повсеместно: не мы диктуем цену. А в комиссии считают, что это неэффективная цена, и лучше совсем не сдавать», – сетует он.

Статистики относительно ставок аренды в селах нет, и быть не может – таких исследований никто не проводит, для них нет соответствующей базы. Кроме того, в селах попросту нет риелторов

Судя по отзывам риелторов, озвучиваемые «Укрпочтой» цифры не очень далеки от реальности. Например, в селах Закарпатской области представитель госпредприятия предлагала сдавать помещения в аренду по 30-40 гривен. По оценке собственника ужгородского АН «R.Гранд» Романа Перегинца, это вполне адекватно. Для сравнения он приводит ужгородские ставки – там коммерческие площади сдаются в аренду по ставкам до 180 гривен за 1 кв. м.

Правда, риелтор подчеркивает, что все это – оценочные суждения, поскольку статистики относительно ставок аренды в селах нет и быть не может – таких исследований никто не проводит, для них нет соответствующей базы. Кроме того, в селах попросту нет риелторов. «Конечно, размер ставки зависит от конкретного села и его удаленности от областного центра. Что касается арендаторов, то, как и в других регионах, в селах помещения в основном сдаются под магазинчики и кафетерии, большого бизнеса там нет», – объясняет Перегинец.

Генеральный директор днепропетровского АН «Проспект» Юрий Алексеенко, услышав размер ставки в 165 гривен за 1 кв. м за небольшие (около 15 кв. м) помещения «Укрпочты» на центральном проспекте Ленина в Днепродзержинске, сказал, что для него такие цифры неудивительны: «Это вполне адекватные ставки, не дорого, и не дешево. Хотя, конечно, нужно понимать состояние помещения». В соседнем Днепропетровске, по его словам, арендные ставки на коммерческие помещения на центральном проспекте Карла Маркса составляют 150-350 гривен за 1 кв. м.

Поможет корпоратизация

Единственное, в чем Мининфраструктуры и «Укрпочта» находят точку соприкосновения – это способ решения проблемы. «Выход из этой ситуации – корпоратизация, после которой помещения будут сдаваться в аренду «Укрпочтой» и арендные платежи тоже будут поступать компании», – считает Игорь Ткачук.

«В прошлом году мы начали преобразование «Укрпочты» в акционерное общество. После того как корпоратизация закончится, вопрос сдачи в аренду площадей будет решаться внутри «Укрпочты» без нас», – рассказывает Шульмейстер. Новая процедура будет прописана в новом же уставе предприятия. Как предполагает экс-чиновник, скорее всего, вопросы будут решаться специальной комиссией в центральном офисе предприятия.

Шульмейстер надеется, что реформа будет проведена до конца текущего года. Сроки ее завершения он связывает с таким фактором, как оценка активов. «Дело в том, что есть нюанс, связанный с оценкой активов, находящихся на временно оккупированной территории», – объясняет он. Чем быстрее удастся провести оценку, тем быстрее завершится реформа.

forbes.net.ua