За последние несколько лет рост цен на недвижимость в столице стал уже традиционным. Он начал ощущаться примерно в тот самый период, когда экономика страны давала первые показатели роста. В этом нет ничего удивительного, ведь рост благосостояния граждан всегда влечет за собой рост спроса. Но в последнее время стало очевидным, что темпы экономического роста и роста денежных накоплений у большинства населения явно не поспевают за ростом цен. Несмотря на это спрос не только не уменьшается, но и увеличивается.
В середине марта на рынке недвижимости Киева предложение квартир перевалило за отметку в 14 тыс., что на 39,9 % больше, нежели в феврале 2005 г. Но даже в таких условиях рынок не был насыщен. На первичном рынке средняя цена на однокомнатные квартиры выросла на 0,6% сравнительно с февралем, на вторичном рынке этот показатель составил 1,6%. В следующие полгода эта тенденция сохранилась. В апреле цена на первичном рынке недвижимости на однокомнатные квартиры увеличилась на 3,2%, на вторичном рынке — на 3,6%. В мае показатель роста на первичном рынке составлял 1,9%, тогда как на вторичном рынке цены снизились на 1,4%. Лето — это период слабой активности на рынке недвижимости, но именно в это время показатель роста цен на обеих рынках достиг рекорда. На первичном рынке в июне цены на однокомнатные квартиры увеличились на 5,9%, в июле на — 7,72% и лишь в августе произошло небольшое снижение цен на однокомнатные квартиры, и небольшой рост цен на двухкомнатные и трехкомнатные. Вторичный рынок сохранил тенденции к росту в полной мере. В июне цены выросли на 7,8%, в июле-августе в среднем на 8,1%. Как видим, в последний месяц лета рост цен на столичное жилье на вторичном рынке значительно превысил показатели первичного рынка. В целом за первое полугодие 2005 г. цены выросли на 30%.
Заметим, что весь этот непрерывный рост цен на недвижимость происходил в период общего спада в экономическом развитии. Доходы населения столицы за полгода явно не обеспечили такого прыжка цен. Риэлтерские фирмы в один голос утверждают, что ситуация на рынке недвижимости естественна, ведь спрос всегда формирует ценовую сетку. Но остается неразрешенным вопрос об источнике этого спроса. Недвижимость, особенно в столице, давно превратилась в хороший способ зарабатывания денег при умелом использовании конъюнктуры рынка. Лишь 30% покупателей жилья в столице решают таким образом свои жилищные проблемы. Остальные используют недвижимость с целью перепродажи. Роль риэлтерских фирм в этой сфере огромна. И хотя руководитель Печерского отделения агентства недвижимости «Благовіст» Галина Мельникова утверждает, что на сегодняшний день риэлтеры не имеют таких финансовых ресурсов, чтобы скупать квартиры и делать погоду на рынке, у многих это вызывает сомнения. Ведь при снижении роста ВВП и даже при его падении в августе цены не только не уменьшились, но и значительно увеличились. Киев стал лидером по стоимости недвижимости среди городов Восточной Европы, если конечно не считать Москвы.
Во многом рост цен связан со сферой жилищного кредитования. Ситуация в этой сфере тоже не может вызывать удивления. Минимальные кредитные ставки, которые банки могут предложить потенциальным покупателям это 11–12% годовых. И это при отсутствии нормального ипотечного кредитования. Такие условия, казалось бы, не должны вызывать большой ажиотаж, но мы видим обратную картину. Все больше людей пользуются услугами банков для покупки жилья, и поскольку эксперты прогнозируют улучшения условий кредитования, это повлияет на рынок недвижимости в сторону дальнейшего повышения цен.
Эксперты называют несколько причин такой парадоксальной ситуации на рынке недвижимости столицы. Во-первых, недвижимость привлекает к себе в большем количестве спекулятивные элементы. Они пользуются временной отменой налога на операции с недвижимостью и стараются в этот период (до 1 января 2006 г.) провести как можно больше операций. Участие риэлтерских фирм в купле-продаже недвижимости тоже способствует росту цен, поскольку путем скупки квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке риэлтеры хотят сохранить выгодную для себя конъюнктуру. В Киеве же практически не существует конкурентной среды среди агентств по недвижимости, что способствует взвинчиванию цен.
Во-вторых, на повышение цен повлияла финансовая политика государства. Известно, что все расчеты при операциях, связанных с недвижимостью, происходят в долларовом эквиваленте. Инфляция доллара, проведенная Национальным банком, больно ударила по торговцам недвижимостью, и они в ответ естественно повысили цены.
Еще одной важной причиной ажиотажа на рынке недвижимости является большой приток капиталов в эту отрасль. Президент Ассоциации экспертов по недвижимости Александр Бондаренко советует государству активно вмешаться в ситуацию на рынке недвижимости. «Необходимо создать более привлекательный рынок, например ценных бумаг, куда пойдут деньги с рынка недвижимости, что будет влиять на снижение цен». Пока же это неосуществилось можно ждать лишь небольшого временного снижения цен.
Политическая ситуация безусловно тоже отображается на ценах рынка. Многие эксперты напрямую связывают динамику цен с политическими процессами в стране. Будущие выборы в Верховный совет служат залогом того, что, по крайней мере, к марту 2006 г. тенденции к серьезному понижению цен не предвидятся, прогнозируют они.

Выход многие эксперты видят в развитии кредитования и в умении граждан жить в кредит. Выше говорилось, что, несмотря на высокие по среднеевропейским меркам кредитные ставки, все больше людей покупают жилье в кредит. Этот процесс, с точки зрения развития рыночных отношений, нормален, но у него есть и обратная сторона. Банки, кредитируя граждан, все больше и больше стают фактическими собственниками недвижимости в городе. Впрочем, это не угрожает новым ростом цен. Скорее наоборот, банки будут заинтересованы в поддержании такого ценового уровня, при котором покупатель при наличии у него кредита мог позволить себе купить жилье.
В целом последние прогнозы неутешительные, до конца года эксперты обещают повышение цен на недвижимость в Киеве на 2-3% ежемесячно. После этого предвидится некоторый спад, хотя далеко не все прогнозируют его возможность. Одно можно сказать с уверенностью, что перспективы для тех, кто в ближайшее время хочет стать киевлянином далеко не радужные.

Татьяна Иванова,

 

корреспондент