Ипотечное кредитование в последнее время занимает заслуженное почетное место среди банковских продуктов. Ипотечный кредитный портфель банков увеличивается с каждым годом. Однако чем больше банков начинают заниматься ипотечным кредитованием, тем больше неразрешенных вопросов появляется.

Одной из наиболее актуальных проблем ипотечного кредитования является отсутствие действенных механизмов рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты. Общие черты этого механизма заложены в Законе Украины «Об ипотеке», предусматривающем возможность передачи кредитором своих прав по ипотечному договору другим лицам путем выпуска ценной бумаги – закладной. На ее же основе банк может эмитировать другие ипотечные ценные бумаги – ипотечные сертификаты и ипотечные облигации, которые будут обеспечены недвижимостью. Порядок эмиссии ипотечных сертификатов уже определен Законом Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», а вот в отношении ипотечных облигаций определенность появится только лишь после принятия соответствующего нормативного акта.

Следует заметить, что попытки принять закон, регулирующий оборот ипотечных облигаций, предпринимались не раз. Так, Кабинет Министров Украины в 2003что учтен он был лишь частично), и в Верховном Совете Украины зарегистрирован новый законопроект под названием «Об ипотечных облигациях». Хотя принципиальных различий между этим законопроектом и проектами Закона «Об ипотечных ценных бумагах» на самом деле нет.

Проект Закона Украины «Об ипотечных облигациях» разработан во исполнение положений Закона Украины «Об ипотеке» в части требований относительно внедрения в оборот ипотечных облигаций как вида ипотечных ценных бумаг, Концепции создания национальной системы ипотечного кредитования, утвержденной распоряжением Кабинета Министров Украины от 10 августа 2004 года, а также соответствует положениям Указа Президента Украины «О мерах по улучшению инвестиционного климата на Украине» от 28 октября с.г. и Основным направлениям развития фондового рынка Украины на 2005–2010 годы, также утвержденным Указом Президента Украины.

Целью принятия законопроекта является создание независимой инфраструктуры финансового сектора экономики и инструментов фондового рынка, которые способствовали бы привлечению долгосрочных финансовых ресурсов в кредитную систему Украины для расширения операций банков и небанковских финансовых учреждений в сфере ипотечного кредитования в целом и жилищного кредитования в частности.

На заседании Комитета Верховного Совета Украины по вопросам финансов и банковской деятельности было принято решение поддержать данный законопроект и рекомендовать парламенту принять его в целом в первом чтении. Предполагается, что такой закон сможет создать правовую основу для того, чтобы направить финансовый, банковский капитал на рынок строительства жилья.

В соответствии с законопроектом ипотечными облигациями являются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотечным покрытием. Ипотечная облигация удостоверяет право ее собственника на получение номинальной собственности такой облигации и денежного дохода по ней в порядке, установленном законопроектом и проспектом эмиссии, а в случае неисполнения эмитентом обязательств по ипотечной облигации предоставляет ее собственнику право удовлетворить свое требование за счет ипотечного покрытия.

Одно только это определение вызывает массу вопросов. Во-первых, данное определение не согласовывается с общим определением «облигации», которое закреплено в Законе Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже». Он гласит, что облигация удостоверяет внесение ее собственником денежных средств, и это, по-видимому, должно быть закреплено в законопроекте. Во-вторых, не совсем ясным представляется понятие ипотечного покрытия. В соответствии с законопроектом, ипотечным покрытием являются ипотечные активы и иные активы, обеспечивающие выпуск ипотечных облигаций. О том, какие еще активы могут выступать обеспечением ипотечных сертификатов, в законопроекте речь не идет. В то же время под ипотечным активом подразумевается право требования по обеспеченному ипотекой денежному обязательству должника, возникающему у эмитента вместе с соответствующими правами по ипотечному договору. К слову, в Законе Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» под ипотечными активами понимают реформированные в консолидированный ипотечный долг обязательства по договорам об ипотечном кредите по осуществлению платежей в счет погашения основного обязательства в течение срока обращения ипотечного сертификата. Не вызывает сомнения, что два определения одного и того же термина явно относятся к разным категориям. В первом случае это право требования, а во втором – обязательство по совершению действий. Данная коллизия, очевидно, должна быть разрешена.

Не дается в законопроекте и определение понятия «ипотечный пул», хотя по логике построения нормативных конструкций оно отождествляется с понятием «ипотечные активы». Однако в Законе Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» эти понятия имеют разные значения. Под ипотечным пулом подразумеваются не сами ипотечные активы, а объединение ипотек по ипотечным договорам. Под ипотекой в законодательстве Украины понимается вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом. Судя по всему, под ипотечными активами в законопроекте понимается именно ипотечный пул, однако это положение желательно было бы уточнить.

Законопроект предусматривает возможность выпуска двух видов ипотечных облигаций: обычных ипотечных облигаций и структурированных ипотечных облигаций.

Под обычными понимаются ипотечные облигации, эмитентом которых является ипотечный кредитор, несущий ответственность за исполнение денежных обязательств по обычным ипотечным облигациям всем своим имуществом, на которое, в соответствии с законодательством, может быть обращено взыскание.

Не лишним будет заметить, что авторы законопроекта не учли ошибки своих предшественников, и в данном законопроекте, как и в предыдущих, предполагается, что эмитентом, ипотечным кредитором может быть любое финансовое учреждение. Однако вряд ли такие финансовые учреждения, как страховые компании или ломбарды, могут выполнять функции по выпуску ипотечных облигаций. В связи с этим оправдана была бы конкретизация в законопроекте, какие именно финансовые учреждения могут выступать ипотечным кредитором.

Весьма интересным и многообещающим является предложение законопроекта по выпуску структурированных ипотечных облигаций. Под последними следует понимать облигации, эмитентом которых является специализированное ипотечное учреждение, несущее ответственность за исполнение денежных обязательств только ипотечным покрытием. Но очевидно, что такое решение повлечет за собой большое количество вопросов нормативного и правового характера, в частности, вопросов относительно налогового законодательства, связанных с реализацией этой схемы на практике. Также вызывает критику положение о том, что к специализированным ипотечным учреждениям не применяются требования относительно достаточности капитала, ликвидности, лицензирования деятельности, поскольку это усложнит защиту прав собственности структурированных ипотечных облигаций.

Несомненно, такой инструмент финансового рынка, как ипотечные ценные бумаги, нельзя игнорировать. Учитывая их огромный потенциал, можно с уверенностью сказать, что закон, регламентирующий выпуск и обращение ипотечных облигаций, просто необходим. Именно ипотечные облигации могут стать основным инструментом рефинансирования, поскольку они будут обеспечены непосредственно недвижимостью, а ипотечные сертификаты обеспечены всего лишь обязательствами заемщиков. Однако для того, чтобы запустить действенный механизм рефинансирования, необходимо принять соответствующий закон. Принимать же законопроект, не согласованный с положениями действующего законодательства, просто нелогично. 30 ноября с.г. парламент все же принял за основу рассматриваемый законопроект. Ведь сама идея, заложенная в законопроекте, является современной и многообещающей и в случае доработки позволит эффективно управлять финансовыми потоками.